Gestione Bollette in Condominio Senza Amministratore

La legge permette ai condomini piccoli di non avere un amministratore che gestisce il palazzo. Sono i cosiddetti condomini minimi, con un numero non superiore a 8 condomini (8 unità immobiliari).

In questi casi di solito è uno dei condomini che gestisce le pratiche e le utenze dell'energia elettrica e del gas. In realtà anche questi condomini hanno l'obbligo di avere il codice fiscale, come i soggetti diversi dalle persone fisiche.

Ecco quali sono gli obblighi e come gestire le utenze di luce e gas del condominio se non è presente l'amministratore e se non c'è un apposito conto corrente.

La richiesta di attribuzione di un codice fiscale va fatta all'Agenzia delle Entrate, l'unico ente autorizzato a tale compito. Il codice fiscale del condominio è un codice numerico composto da 11 caratteri.

Il codice fiscale del condominio è indispensabile per poter intestare le utenze di luce e gas condominiali. Inoltre il codice fiscale è necessario anche per altre pratiche di vario genere. Ad esempio è un obbligo di legge per effettuare ritenute d'acconto per pagare eventuali lavori, per versare all'erario ritenute con il modello F24 e per presentare la dichiarazione dei sostituti, con il modello 770.

Inizialmente il codice fiscale del condominio era necessario anche per richiedere il bonus per le ristrutturazioni o l'ecobonus, ma una circolare dell'Agenzia delle Entrate ha poi eliminato l'obbligo del codice fiscale ai fini delle detrazioni fiscali. Con questa semplificazione anche i condomini che non hanno provveduto alla richiesta del codice possono usufruire delle detrazioni: in assenza del codice fiscale del condominio è possibile indicare quello del condomino che ha effettuato i bonifici dei pagamenti, e tale codice dovrà essere riportato sulla dichiarazione dei redditi dagli altri beneficiari della detrazione.

La fornitura elettrica è quasi sempre presente, poiché è necessaria per l'illuminazione di scale e cortili, per l'ascensore se presente e per eventuali apparecchiature elettriche. L'utenza dell'energia elettrica sarà con la tariffa altri usi BTA (anche chiamata UDA, utenze diverse da abitazioni). Gli oneri fissi di questa tariffa dipendono dalla potenza impegnata del contatore della luce. L'utenza del gas metano sarà presente solamente nel caso di impianto di riscaldamento centralizzato, quando c'è un'unica caldaia che serve i vari appartamenti.

La riforma del condominio negli edifici, con la legge n. 220 del 2012, ha aumentato il numero minimo dei condomini necessari alla nomina obbligatoria dell'amministratore. Prima di tale riforma il numero minimo era di 4 condomini e successivamente è stato innalzato a 8 condomini.

Per questo tipo di condomini non è obbligatorio:

• nominare un amministratore ;
• aprire un apposito conto corrente intestato al condominio ;
• avere il regolamento di condominio.

Tuttavia, anche se non è un soggetto giuridico, il condominio deve essere comunque munito di titolarità fiscale. Questo significa che in ogni caso c'è l'obbligo di avere un codice fiscale, anche se il condominio è minimo. Nonostante ciò al giorno d'oggi ci sono molte situazioni, in palazzi o villette multifamiliari con pochi condomini, che non hanno il codice fiscale. In questi casi la bolletta delle utenze di luce o gas è intestata ad uno dei condomini, che se ne assume la completa responsabilità per conto di tutti gli altri. In caso di bollette non pagate il solo responsabile della morosità è l'inquilino intestatario che non può rifarsi sugli altri condomini.

Per quanto riguarda l'Imposta sul Valore Aggiunto da pagare sulle utenze di luce e gas in un condominio, essa è fissata al 10%.

Questa decisione è stata chiarita dall'Agenzia delle Entrate in risposta ad un quesito sull'argomento. Infatti, l'IVA, fino a qualche tempo fa, era fissata al 22% per i condomini ad uso prevalentemente residenziale, mentre adesso è stata ridotta. L'opportunità di avere la riduzione dell'importo dell'imposta è possibile in due casi.

1. Nel primo tutte le unità immobiliari all'interno del condominio devono essere ad uso esclusivamente domestico. Ciò vuol dire che all'interno del condominio non devono essere presenti negozi, uffici o altri esercizi commerciali ;
2. Il secondo caso invece prende in considerazione il caso in cui all'interno del condominio ci sia un qualche tipo di ufficio o negozio. In questa situazione, l'intero condominio potrà favorire dell'imposta agevolata se l'esercizio commerciale è indipendente per quanto riguarda la fornitura di energia elettrica. Questo favorirebbe la comprensione dei consumi diversi da quelli di tipo domestico e potrà permettere al condominio di accedere all'IVA al 10%.

Nella maggior parte dei casi il contratto della luce e del gas che riguarda un immobile viene gestito direttamente dall'amministratore del condominio. I fornitori propongono in genere offerte luce e gas dedicate esclusivamente per i proprietari di interi stabili o per gli amministratori di condominio. A seconda delle esigenze, come per le normali utenze domestiche, è possibile scegliere l'offerta in base a:

• il prezzo dell'energia elettrica e del gas: bloccato o flessibile ;
• le modalità di pagamento: domiciliazione bancaria, bonifico o bollettino ;
• la fatturazione: cartacea oppure online, periodicità ;
• il deposito cauzionale ;
• energia verde da fonti rinnovabili ;
• l'assistenza clienti: canali a disposizione, orari di apertura ;
• servizi aggiuntivi: assistenza dedicata, software per la gestione, ecc.