Contratto affitto 4+4: Cos’è, Disdetta, Tassazione, Rinnovo e Scadenza

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Contratto Affitto 4+4.
Tutto quello che serve sapere sul contratto di affitto 4+4.

Il contratto d’affitto 4+4 rappresenta una delle formule di locazione più comuni. In questo articolo trovi allora un fac simile del contratto standard in PDF, come si effettua la disdetta, cosa fare alla scadenza, e in generale quali sono diritti e doveri sia del locatario che del locatore.

Il contratto di affitto 4+4 è spesso utilizzato in occasione della locazione di abitazioni residenziali. La sua disciplina mira a tutelare sia chi mette a disposizione la casa (il cosiddetto “locatore”) che chi la va a occupare (il “locatario”, "inquilino" o “conduttore”). Scopriamo allora tutti i dettagli di questa formula, andando a evidenziare le tematiche di maggiori interesse.

Cos’è un canone di affitto 4+4?

Per capire cos’è un contratto d’affitto 4+4, bisogna introdurre le varie differenze tra gli accordi di locazione che è possibile sottoscrivere sul territorio italiano. Ecco allora un rapido riepilogo:

  • Contratto di locazione a canone libero: si tratta di accordi con durata legale minima di quattro anni. Dopo il primo termine, il contratto viene rinnovato automaticamente per altri quattro anni;
  • Contratto di locazione a canone concordato: la durata è di tre anni con rinnovo automatico alla scadenza di due o tre anni;
  • Contratto di locazione a uso transitorio: contratti di durata non superiore ai 18 mesi. Si tratta di accordi legati soprattutto all’uso di abitazioni da parte di studenti universitari e specializzandi.

Si comprende allora perché il contratto di affitto 4+4 sia da considerare un contratto a canone libero. L’importo da pagare ogni mese viene fissato di comune accordo dalle parti in causa, ma la durata minima deve essere comunque essere di quattro anni.

Non tutti gli immobili possono essere oggetto di contratti 4+4! Se stai per cercare un contratto di affitto 4+4, fai attenzione: questo accordo, infatti, non può essere realizzato su tutte le categorie di immobili. Sono esclusi gli alloggi di edilizia popolare, le case di villeggiatura per usi transitori o adibite a foresteria, gli edifici di pregio delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Contratto di affitto 4+4 Fac Simile PDF: un esempio di contratto standard

Le spiegazioni relative alle varie caratteristiche dei contratti di affitto assumono sicuramente più valore nel momento in cui si possono visionare esempi di accordi di questo tipo. Per facilitare la tua comprensione, allora, di seguito puoi trovare un facsimile di un contratto di locazione standard, così come di un contratto temporaneo e di uno per studenti universitari. Si tratta di modellini creati da Selectra, pronti da compilare e da utilizzare:

Contratto Locazione Standard

Contratto Temporaneo

Contratto per Studenti Universitari

Il contratto che ci interessa in questa sede, quello 4+4, vede alcune caratteristiche precise che devono essere incluse obbligatoriamente nell'accordo. In particolare, la durata deve essere di quattro anni, trascorsi i quali avverrà il rinnovo in automatico, a meno che il locatore intenda adibire l’Immobile ad altri usi o vendere la stessa abitazione. L’accordo inoltre dovrebbe includere almeno informazioni su:

  • Oggetto del contratto: qui si trovano informazioni sull’immobile, come indirizzo e riferimenti catastali;
  • Durata: qui va specificata la dinamica del 4+4, con la durata minima a cui segue il rinnovo automatico;
  • Recesso: dovranno essere espresse le modalità con le quali il locatario può recedere dal contratto;
  • Obblighi delle parti: in questa sezione dovranno essere indicati, tra le altre cose, l’importo del canone, l’eventuale codice IBAN per il pagamento e il versamento di quote anticipate;
  • Data di efficacia: si tratta della data dalla quale entra in vigore l’accordo;
  • Disposizioni finali: ultime disposizioni dove viene evidenziato che il contratto è soggetto alla legge italiana.

Il contratto, evidentemente, va firmato sia da chi affitta l’abitazione che da chi andrà ad abitarci.

Disdetta Contratto Affitto 4+4: come si fa?

La disciplina delle locazioni prevede che locatore e conduttore possano uscire anzitempo dal contratto. Il riferimento normativo a cui ci si rifà in questi casi è la Legge 9 dicembre 1998, n. 431.

In particolare, nei contratti 4+4 il locatario può effettuare la disdetta dando comunicazione scritta al locatore sei mesi prima dalla data in cui intende lasciare l’appartamento. La comunicazione deve avvenire tramite raccomandata A/R oppure posta elettronica certificata PEC. Senza una comunicazione di questo tipo, come anticipato, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni.

Il recesso anticipato vale solo se previsto dal contratto! È possibile effettuare la disdetta del contratto di affitto 4+4 solo se la clausola è inserita nel contratto sottoscritto. In mancanza di tale clausola, la disdetta varrà solo alla data di scadenza naturale del contratto (cioè alla fine del quarto anno).

La dinamica del recesso anticipato, evidentemente, può riguardare sia il locatore che il locatario. Esaminiamo i tre casi possibili:

  • Risoluzione consensuale: le parti decidono di comune accordo di sciogliere il contratto. In questo caso, l’unica cosa da fare è sbrigare le pratiche presso Agenzia delle Entrate;
  • Risoluzione anticipata del conduttore: se non dai il preavviso di sei mesi, dovrai pagare l’importo pari proprio a sei mesi di canone mensile;
  • Risoluzione anticipata del locatore: anche in questo caso, vale il termine dei sei mesi, che diventano 12 o 18 in caso di immobili a uso ricettivo o non abitativo.

Per altre informazioni puoi leggere il nostro speciale sulla disdetta del contratto d’affitto: trovi informazioni su tutti gli accordi di locazione, compresi quelli 4+4.

Cosa fare alla scadenza di un contratto di locazione 4+4?

Se vuoi continuare a rimanere nella stessa casa al termine dei primi quattro anni di affitto, non dovrai fare niente. Il contratto 4+4, infatti, prevede il rinnovo tacito e in automatico.

In alcune occasioni, però, la regola del rinnovo quadriennale alla prima scadenza non vale. Si tratta del caso in cui una delle due parti sceglie di sciogliere l’accordo. Il locatore, è bene dirlo, non ha la facoltà di interrompere l’inquilino con l’inquilino, a meno che non abbia inviato una opportuna comunicazione. Lo stesso vale per il conduttore: se non vuoi più stare in affitto, dovrai renderlo noto almeno con sei mesi di preavviso.

Vuoi recedere il contratto di affitto? Leggi la nostra guida sui costi, tempi e procedura per chiudere il contratto d'affitto.

Quante volte si può rinnovare un contratto di locazione 4+4?

La risposta è semplice: quante volte si vuole. Alla scadenza dei primi quattro anni dell’accordo, infatti, il contratto 4+4 viene rinnovato tacitamente per altri quattro anni. Lo schema si ripete teoricamente all’infinito, a meno che una delle due parti non scelga di procedere con la disdetta anticipata (per la quale vale sempre la regola del preavviso di almeno sei mesi).

Con il rinnovo continuo non si rischia di perdere la proprietà dell’immobile? Dal punto di vista del proprietario dell’immobile, il rinnovo continuo del contratto di locazione 4+4 potrebbe far sorgere un dubbio. Con gli anni che passano e il proseguimento della locazione, non si corre forse il rischio di perdere la proprietà dell’immobile per usucapione? Questo pericolo, in realtà, non sussiste. L’usucapione, ovvero l’acquisto di un bene basato sul perdurare del suo possesso, non si può realizzare se è in corso un contratto di affitto rispettato da entrambe le parti.

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Come viene tassato il contratto di locazione abitativo 4+4?

I contratti a canone libero – nei quali rientrano le locazioni 4+4, prevedono l’applicazione dell’IRPEF sul 95% del ricavato dell’affitto. Esistono delle eccezioni, relative agli immobili di interesse storico o artistico e agli immobili posizionati in centri storici. In questi casi, la percentuale scende al 35% e al 25%. Nei canoni a canone concordato (i cosiddetti “3+2”), invece, l’IRPEF si applica solo al 70% del canone annuale.

Esiste però una seconda strada per chi vuole cercare una via alternativa al regime ordinario: si tratta della cedolare secca.

Cosa vuol dire 4+4 con cedolare secca?

Quello della cedolare secca è un regime opzionale introdotto anche per contrastare il fenomeno degli affitti in nero. Può essere applicato ai contratti di locazione a uso abitativo e stipulati tra persone fisiche. Questo regime prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali regionali e comunali, tasse di registro e bollo. L’aliquota prevista per i contratti di locazione 4+4, in questo caso, è del 21%.

Su quali immobili si può applicare la cedolare secca? Il contratto con cedolare secca può essere applicato agli immobili con categoria catastale da A1 a A11. Rimane esclusa la categoria A10, quella di uffici e studi privati.

Si tratta di una scelta che può per risultare vantaggiosa per chi possiede tanti mobili in affitto e dispone di un reddito imponibile elevato. Va sottolineato, però, che questo regime opzionale può essere scelto solo da persone fisiche che dispongono di un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sul l’immobile coinvolto. La scelta del regime di cedolare secca, inoltre, deve essere concordata da tutti gli eventuali titolari dell’immobile. La sua applicazione si estende anche a tutte le pertinenze della casa, tra le quali possono rientrare cantine e box.

Come si applica la cedolare secca? Questo regime può essere scelto nel momento della sottoscrizione del contratto, tramite il modello RLI di Agenzia delle Entrate, oppure durante gli anni successivi, quando viene prolungato l'accordo.

Stai traslocando per andare in affitto? Ricorda di cambiare residenza!

Quando cambi casa, devi ricordare anche di effettuare il cambio di residenza. Si tratta di una operazione da effettuare sia quando ti trasferisci in una nuova città, che quando cambi indirizzo rimanendo all’interno dello stesso comune. La pratica può essere svolta online nella maggior parte dei casi.

Ogni città comunque, può presentare delle procedure differenti che è bene conoscere. Di seguito elenchiamo i nostri speciali dedicati al cambio di residenza in alcune delle maggiori città italiane:

Oltre a cambio di residenza, però, sono tante altre le evenienze da sbrigare in occasione del trasloco. Ecco allora alcune delle nostre guide dedicate alle pratiche relative alle utenze luce e gas quando si cambia casa:

Scegli l’offerta giusta per risparmiare su luce e gas in affitto

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