Contratto Affitto 4+4: Significato, Disdetta, Cedolare Secca
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Il contratto d’affitto 4+4 rappresenta una delle formule di locazione più comuni in Italia. Tra le informazioni da approfondire ci sono cosa significa 4+4, come scaricare il fac simile del contratto in PDF, come si effettua la disdetta, quali sono obblighi, diritti e doveri sia del locatario che del locatore.
Il contratto di affitto 4+4 è spesso utilizzato in occasione della locazione di abitazioni residenziali. La sua disciplina mira a tutelare sia chi mette a disposizione la casa (il cosiddetto “locatore”) che chi la va a occupare (il “locatario”, "inquilino" o “conduttore”).
Contratto di affitto 4+4: cosa significa?
Per capire meglio il funzionamento e il significato di un contratto d’affitto 4+4, può essere utile approfondire le differenze tra gli accordi di locazione che è possibile sottoscrivere sul territorio italiano. In generale questi sono:
- Locazione a canone libero, cioè accordi con durata legale minima di quattro anni. Dopo il primo termine, il contratto viene rinnovato automaticamente per altri quattro anni;
- Locazione a canone concordato, dove la durata dell'accorso è pari a tre anni con rinnovo automatico alla scadenza di due o tre anni;
- Locazione a uso transitorio, che sono contratti di durata non superiore ai 18 mesi. Si tratta di accordi legati soprattutto all’uso di abitazioni da parte di studenti universitari e per tempi brevi.
Come intuibile, il contratto di affitto 4+4 è quindi un contratto a canone libero. In questo tipo di accordo l’importo da pagare ogni mese viene fissato tra le parti in causa, ma la durata minima deve essere comunque essere di quattro anni.
Non tutti gli immobili possono essere oggetto di contratti 4+4!
Se stai per sottoscrivere un contratto di affitto 4+4, fai attenzione: questo accordo, infatti, non può essere realizzato su tutte le categorie di immobili. Sono esclusi gli alloggi di edilizia popolare, le case di villeggiatura per usi transitori o adibite a foresteria, gli edifici di pregio delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Contratto di affitto 4+4 Fac Simile PDF: un esempio standard
Per aiutarti a capire meglio la differenza tra i diversi tipi di accordi di locazione, potresti trovare utili i modelli in PDF standard che trovi qui sotto. In questo modo scopri più nella pratica quali sono le voci solitamente presenti nel contratto di affitto 4+4 PDF e cosa prevedono.
| Tipologia Contratto | Fac Simile |
|---|---|
| Contratto Locazione Standard | Contratto Locazione Standard PDF |
| Contratto Temporaneo | Contratto Temporaneo PDF |
| Contratto per Studenti Universitari | Contratto per Studenti Universitari PDF |
Tra le voci del contratto di affitto 4+4 in PDF ci sono alcuni dati che non possono assolutamente mancare. Tra questi sicuramente c'è la scadenza di 4 anni e il rinnovo di altri 4 anni, ma non solo. Infatti le informazioni presenti ci sono anche:
- Oggetto del contratto, con informazioni sull’immobile come l'indirizzo e i riferimenti catastali;
- Durata, quindi la dinamica del 4+4, con la durata minima a cui segue il rinnovo automatico;
- Recesso, cioè le modalità con le quali il locatario può richiedere la disdetta del contratto 4+4;
- Obblighi delle parti, tra cui ci sono l’importo del canone, l’eventuale codice IBAN per il pagamento e il versamento di caparre o quote anticipate;
- Data di efficacia, quindi la data dalla quale entra in vigore l’accordo;
- Ultime disposizioni finali, dove viene evidenziato che il contratto è soggetto alla legge italiana;
- Firme di entrambe le parti.
Disdetta Contratto Affitto 4+4: come si fa?
La disciplina delle locazioni prevede che locatore e conduttore possano recedere anticipatamente dal contratto. In particolare, nei contratti 4+4 il locatario può effettuare il recesso dando comunicazione scritta al locatore sei mesi prima dalla data in cui intende lasciare l’appartamento.
La disdetta del contratto di affitto deve avvenire tramite raccomandata A/R oppure posta elettronica certificata PEC. Senza una comunicazione di questo tipo, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni.
In generale, la dinamica del disdire con recesso anticipato può riguardare principalmente tre casi molto comuni:
- Risoluzione consensuale: le parti decidono di comune accordo di sciogliere il contratto. In questo caso, l’unica cosa da fare è sbrigare le pratiche presso Agenzia delle Entrate;
- Risoluzione anticipata del conduttore: se non dai il preavviso di sei mesi, dovrai pagare l’importo pari proprio a sei mesi di canone mensile;
- Risoluzione anticipata del locatore: anche in questo caso, vale il termine dei sei mesi, che diventano 12 o 18 in caso di immobili a uso ricettivo o non abitativo.
La disdetta anticipata vale solo se prevista dal contratto!
È possibile effettuare la disdetta del contratto di affitto 4+4 solo se la clausola è inserita nel contratto sottoscritto. In mancanza di tale clausola, la disdetta varrà solo alla data di scadenza naturale del contratto (cioè alla fine del quarto anno).
Contratto 4+4 Cedolare Secca e Tassazione
I contratti a canone libero – nei quali rientrano le locazioni 4+4, prevedono l’applicazione dell’IRPEF sul 95% del ricavato dell’affitto. Esistono delle eccezioni, relative agli immobili di interesse storico o artistico e agli immobili posizionati in centri storici. In questi casi, la percentuale scende al 35% e al 25%.
Esiste però una seconda strada per chi vuole cercare una via alternativa al regime ordinario: si tratta della cedolare secca. Infatti quello della cedolare secca è un regime opzionale introdotto anche per contrastare il fenomeno degli affitti in nero. Può essere applicato ai contratti di locazione a uso abitativo e stipulati tra persone fisiche.
Cosa prevede la cedolare secca del contratto 4+4?
Il regime in cedolare secca prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali regionali e comunali, tasse di registro e bollo. L’aliquota prevista per i contratti di locazione 4+4 è del 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. Il contratto con cedolare secca può essere applicato agli immobili con categoria catastale da A1 a A11. Rimane esclusa la categoria A10, quella di uffici e studi privati.
Si tratta di una scelta che può per risultare vantaggiosa per chi possiede tanti immobili in affitto e dispone di un reddito imponibile elevato. Va sottolineato, però, che questo regime opzionale può essere scelto solo da persone fisiche che dispongono di un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sul l’immobile coinvolto.
La scelta del regime di cedolare secca, inoltre, deve essere concordata da tutti gli eventuali titolari dell’immobile. La sua applicazione si estende anche a tutte le pertinenze della casa, tra le quali possono rientrare cantine e box.
Come si applica la cedolare secca?
Questo regime può essere scelto nel momento della sottoscrizione del contratto, tramite il modello RLI di Agenzia delle Entrate, oppure durante gli anni successivi, quando viene prolungato l'accordo.
Qual è il limite di rinnovo del contratto di affitto 4+4?
Una delle domande più frequenti sull'argomento è "Quante volte si può prorogare un contratto di locazione 4+4?". La risposta è: puoi rinnovare il contratto di affitto 4+4 tutte le volte che vuoi. Alla scadenza dei primi quattro anni dell’accordo, infatti, il contratto 4+4 viene rinnovato tacitamente per altri quattro anni.
Lo schema si ripete teoricamente all’infinito, a meno che una delle due parti non scelga di procedere con la disdetta anticipata (per la quale vale sempre la regola del preavviso di almeno sei mesi).
Con il rinnovo continuo non si rischia di perdere la proprietà dell’immobile?
Dal punto di vista del proprietario dell’immobile, il rinnovo continuo del contratto di locazione 4+4 potrebbe far sorgere un dubbio. Con gli anni che passano e il proseguimento della locazione, non si corre forse il rischio di perdere la proprietà dell’immobile per usucapione? Questo pericolo, in realtà, non sussiste. L’usucapione, ovvero l’acquisto di un bene basato sul perdurare del suo possesso, non si può realizzare se è in corso un contratto di affitto rispettato da entrambe le parti.
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Cosa fare alla scadenza di un contratto di locazione 4+4?
Se vuoi continuare a rimanere nella stessa casa al termine dei primi quattro anni di affitto, non dovrai fare niente. Il contratto 4+4, infatti, prevede il rinnovo tacito e in automatico.
In alcune occasioni, però, la regola del rinnovo quadriennale alla prima scadenza non vale. Si tratta del caso in cui una delle due parti sceglie di sciogliere l’accordo. Il locatore, è bene dirlo, non ha la facoltà di interrompere l’inquilino con l’inquilino, a meno che non abbia inviato una opportuna comunicazione.
Lo stesso vale per il conduttore: se non vuoi più stare in affitto e chiudere il contratto, dovrai renderlo noto almeno con sei mesi di preavviso.
Stai traslocando e vai in affitto? Ricorda di cambiare residenza!
Quando cambi casa, devi ricordare anche di effettuare il cambio di residenza, oltre a sottoscrivere un contratto luce e gas. Si tratta di una operazione da effettuare sia quando ti trasferisci in una nuova città, che quando cambi indirizzo rimanendo all’interno dello stesso comune. La pratica può essere svolta online nella maggior parte dei casi.
Ogni città comunque, può presentare delle procedure differenti che è bene conoscere, trovi le principali qui sotto.
Oltre a cambio di residenza, però, sono tante altre le evenienze da sbrigare in occasione del trasloco. Un esempio è che potresti doverti occupare delle utenze luce e gas. Se sei il proprietario di casa e il contatore non è presente richiedi l'allaccio.
Invece se il contatore è presente ma non attivo, la procedura corretta è il subentro. Infine per il passaggio dal precedente intestatario al nuovo, laddove non sia già stata presentata la disdetta, prevede la voltura delle utenze.
Scegli l’offerta giusta per risparmiare su luce e gas in affitto
Hai sottoscritto il tuo contratto di affitto 4+4, sei quasi pronto per andare ad abitare nella tua nuova casa. Che dire però alle bollette di luce e gas? Se non hai ancora pensato a quale offerta attivare, prenditi un attimo di tempo per valutare le tante proposte del mercato libero.
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La bolletta mensile è calcolata con un consumo di 1200 kWh e 150 Smc e include eventuali sconti previsti dall'offerta, imposte e IVA; per le tariffe indicizzate è usata una stima del prezzo del PUN Index GME (luce) e del PSV (gas) del prossimo anno pubblicato dall'Autorità.