Chiudere Contratto Affitto: Come Funziona, Moduli e Costi

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Chiusura Contratto Affitto.
I vari step da seguire per chiudere un contratto di affitto.

La disdetta del contratto di affitto deve essere comunicata tramite raccomandata A/R, inviabile dal locatario entro i tempi stabiliti dal contratto. I costi possono cambiare a seconda del tipo di operazione effettuabile: scopri di più.

La disdetta anticipata del contratto di affitto porta a chiudere l'accordo che lega locatore (la persona che mette in affitto l’immobile) e locatario (ovvero l’inquilino). Vediamo subito i dettagli più importanti dell’operazione, a cui seguiranno gli opportuni approfondimenti.

Disdetta contratto di locazione: come funziona?
Come si faTempisticheCosti

Tramite lettera di recesso anticipato inviabile dal locatario (o dal locatore, ma solo in alcuni casi specifici).

La comunicazione va data entro un periodo di tempo stabilito dal contratto, prima della data nella quale si vuole lasciare l'abitazione.A seconda dei casi l'operazione di chiusura potrebbe essere gratuita o costare almeno 67 euro.

Come si fa a chiudere un contratto di locazione in anticipo?

Per effettuare la disdetta del contratto di affitto è necessario inviare una raccomandata A/R al proprietario. Bisogna fare attenzione però: la comunicazione va fatta sei mesi prima, o tre, in base a quanto scritto sul contratto, rispetto al giorno in cui intendi lasciare l’immobile. Se il termine specificato non viene rispettato, il locatore potrà richiedere il pagamento dei mesi successivi alla data di spedizione della raccomandata.

Il recesso del contratto di locazione, di norma, può essere effettuato solo dal locatario. Esistono casi, però, nei quali anche il locatore può avvalersi di questa possibilità. Analizziamo allora i due scenari.

Disdetta del contratto di affitto da parte dell’inquilino

Per legge, la chiusura del contratto di affitto può essere effettuata solo dall’inquilino. Si tratta di un’operazione effettuabile in qualsiasi momento e in presenza di motivazioni oggettive (come un trasferimento per motivi di lavoro in un’altra città). Nel concreto, le parti possono comunque stabilire che la disdetta possa avvenire liberamente, senza la necessità di spiegare nel dettaglio le proprie motivazioni.

Facciamo un esempio concreto: vuoi lasciare il tuo appartamento a gennaio, con l’arrivo dell’anno nuovo, se il contratto che hai firmato lo prevede. Dovrai comunicare al proprietario l’intenzione di andartene almeno a luglio, ovvero sei mesi prima. Se mandi la comunicazione dopo questo termine (magari ad agosto), il locatore avrà diritto a percepire il canone fino a febbraio.

Disdetta anticipata del canone di locazione da parte del proprietario

Il locatore che mette in affitto un appartamento non può effettuare la disdetta anticipata, come invece può fare l’inquilino. Ci sono però alcuni scenari nei quali questo divieto viene meno.

In particolare, in occasione della prima scadenza del contratto, e in caso di scenari previsti per legge, il proprietario può avanzare la richiesta di chiusura del contratto d’affitto. Ecco quali sono le eventualità nelle quali il locatore può effettuare la disdetta:

  • destinazione dell’immobile a coniuge, genitori, figli e parenti fino al secondo grado;
  • utilizzo dell’edificio per finalità sociali, assistenziali, culturali, mutualistiche o cooperative. Questo però, può accadere solo se il locatore è una persona giuridica e fornisce al locatario un’altra sistemazione adeguata;
  • nel momento in cui l’inquilino dispone di un altro immobile nello stesso comune;
  • se l’inquilino non paga le spese condominiali (anche se corrisponde il canone mensile) per almeno tre rate e con ritardo di 20 giorni;
  • se l’immobile si trova in uno stato di degrado, deve essere ristrutturato o demolito;
  • occupazione dello stabile da parte dell’inquilino non continuata e senza motivi giustificati;
  • vendita dell’edificio. In questo caso, però, l’inquilino può godere del diritto di prelazione all’acquisto stesso (pertanto, in presenza di un’offerta, il locatario può pareggiarla e ottenere l’appartamento).

Ricordati di fare la voltura delle utenze! Quando l'inquilino del tuo appartamento sarà uscito, ricordati di fare la voltura luce e la voltura gas per poter re-intestare le utenze a tuo nome!

In occasione di una di queste circostanze, il proprietario può inviare una raccomandata A/R all’inquilino: la comunicazione va data sei mesi prima della scadenza del contratto. Passati 12 mesi, l’immobile liberato dovrà effettivamente essere stato destinato all’uso indicato dal proprietario come motivazione primaria per la disdetta. Se così non è, l’inquilino può richiedere di tornare nell’appartamento, oppure ottenere il risarcimento dei danni.

È bene fare quindi un altro esempio. Hai un appartamento dato in affitto e la prima scadenza del contratto 4+4 è a gennaio. Se vuoi che l’inquilino lasci l’immobile, magari perché vuoi adibirlo ad abitazione di tuo figlio, dovrai inviare comunicazione a luglio. Tuo figlio, però, dovrà effettivamente andare ad abitare entro un anno a partire da quando hai riottenuto l’appartamento. Altrimenti l’inquilino precedente può fare richiesta di risarcimento.

Cos’è un contratto di affitto 4+4? Si tratta di una delle formule di locazione più comuni, con canone libero della durata minima di quattro anni, rinnovabile automaticamente per altri quattro anni alla scadenza. Scopri tutti i dettagli nel nostro speciale sul contratto di affitto 4+4.

Quanto costa la disdetta di un contratto di affitto?

Se hai sottoscritto un contratto di affitto con regime ordinario, è necessario versare la somma di 67 euro ad Agenzia delle Entrate tramite il modello F24 Elementi Identificativi (è possibile effettuare il saldo anche per via telematica, tramite il sito di AdE). Il contratto di affitto con cedolare secca, invece, non prevede costi per la disdetta.

Cos’è un contratto d’affitto con cedolare secca? Il contratto di affitto con cedolare secca prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali regionali e comunali, tasse di registro e bollo. Si tratta di un regime applicabile agli immobili da A1 ad A11 (esclusi gli A10), ovvero i cosiddetti "immobili a destinazione ordinaria", comprese ville e abitazioni signorili.

Chi deve pagare le spese di chiusura del contratto di locazione?

La risposta a questo quesito è da ricercare nel contratto di affitto firmato da locatore e locatario. L’accordo, infatti, può includere indicazioni in questo senso (ad esempio la divisione al 50% delle spese da sostenere). Se non si trovano disposizioni in merito, invece, il costo della disdetta ricade interamente sul proprietario.

Per prendere visione dei contratti di affitto destinati a specifiche tipologie di accordo, puoi dare uno sguardo ai fac simile creati da Selectra dedicati alla locazione standard, temporanea e per studenti universitari:

Modulo contratto Locazione Standard

Modulo contratto Temporaneo

Modulo contratto per Studenti Universitari

Prima di trasferirti nella nuova casa, ricorda di verificare le condizioni del contatore. Se l'apparecchio è presente ma è stato disattivato, allora ti servirà il subentro luce e il subentro gas. Questa operazione va effettuata prima di accedere alla nuova abitazione: i tempi tecnici necessari sono 7 giorni per le utenze luce, 12 per quelle gas. 

Oltre al subentro, esistono altre operazioni che è possibile compiere sui contatori. Ad esempio, se l'apparecchio per misurare i consumi non è presente, bisogna fare un allaccio luce e un allaccio gas; in questo caso il tempo necessario è molto di più e varia, in base alle difficoltà dell'operazione, dai 30 ai 90 giorni.

Chi deve comunicare ad Agenzia delle Entrate la cessazione di un contratto di locazione?

È il proprietario dell’immobile, in qualsiasi caso, a dover effettuare la comunicazione di risoluzione del contratto ad Agenzia delle Entrate. La notifica, come anticipato nel paragrafo precedente, deve avvenire entro 30 giorni dalla risoluzione del contratto. Per effettuare la comunicazione ci sono due modi:

  • tramite il modulo RLI cartaceo a cui aggiungere il modello F24 Elementi Identificativi (detto anche F24 Elide), che certifica il pagamento degli eventuali adempimenti burocratici;
  • sfruttando il software RLI o la piattaforma RLI Web, raggiungibile dal sito di Agenzia delle Entrate. Per accedere al servizio avrai bisogno delle credenziali SPID, oppure della Carta d’Identità Elettronica o della Carta Nazionale dei Servizi.

Disdetta Contratto Affitto PDF: il modulo per la disdetta

Nel caso in cui sia necessario chiudere un contratto di affitto in regime ordinario, dovrà essere compilato il modulo F24 Elementi Identificativi, che certifica il versamento della somma di 67 euro dovuta ad Agenzia delle Entrate. Puoi scaricare il modellino di seguito.

Scarica il modello F24 Elementi Identificativi Per versare l’imposta di 67 euro dovuta in caso di recesso anticipato del contratto di affitto in regime ordinario, scarica il modello F24 Elementi Identificativi in PDF.

Entro 30 giorni dalla disdetta, contestualmente al pagamento dei costi previsti, il locatore deve comunicare la risoluzione del contratto all’ufficio dove è stato registrato l’accordo stesso, presentando un secondo documento, il modello RLI.

La presentazione del modulo RLI non è necessaria se scegli di effettuare l’operazione tramite i canali telematici di Agenzia delle Entrate (con il software RLI o RLI-web).

Se la comunicazione avviene dopo i 30 giorni si entra nella disciplina del ravvedimento operoso, che prevede il pagamento di interessi aggiuntivi ai 67 euro. La sanzione viene calcolata come segue nel caso dei contratti in regime ordinario:

  • 0,1% entro 15 giorni;
  • 1,5% entro 30 giorni;
  • 1,67% entro 90 giorni;
  • 3,75% entro 12 mesi;
  • 4,29% oltre un anno (ma entro 24 mesi).

In caso di cedolare secca, invece, le sanzioni sono pari a:

  • 5,56 euro entro 30 giorni;
  • 11,12 euro entro 90 giorni;
  • 12,50 entro un anno;
  • 14,29 entro due anni.

Come gestire le utenze luce e gas quando si chiude l’affitto?

Dopo aver disdetto l’accordo di affitto e trovato una nuova sistemazione, dovrai sbrigare diverse incombenze. Tra queste, c’è senza dubbio la ricerca di un fornitore luce e gas che ti garantisca condizioni commerciali convenienti. Se vuoi farti un’idea delle offerte più interessanti del momento, dai pure uno sguardo al nostro confronto delle offerte luce e gas migliori del momento.

Suggerimenti e consigli per il trasloco di casa Contestualmente alla chiusura del contratto di affitto, dovrai presumibilmente affrontare tutti gli impegni legati al trasferimento in una nuova abitazione. Preparati al meglio con i consigli inclusi nella nostra guida al trasloco casa.