Chiudere Contratto Affitto: Come Funziona la Disdetta, Moduli e Costi

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Chiusura Contratto Affitto.
I vari step da seguire per chiudere un contratto di affitto.

Come funziona la chiusura del contratto di affitto? In questo articolo vedremo come effettuare la comunicazione di chiusura, come e quando va effettuata la disdetta, le modalità e i termini della procedura che mette fine alla locazione.

La disdetta anticipata del contratto di affitto porta a chiudere l'accordo che lega locatore (la persona che mette in affitto l’immobile) e locatario (ovvero l’inquilino). Vediamo subito i dettagli più importanti dell’operazione, a cui seguiranno gli opportuni approfondimenti.

Disdire contratto affitto: modalità, tempi, costi
Come si fa Tempistiche Costi

Tramite raccomandata A/R inviabile dal locatario (o dal locatore, ma solo in alcuni casi specifici).

La comunicazione va data entro un periodo di tempo stabilito dal contratto prima dalla data nella quale si vuole lasciare l'abitazione. A seconda dei casi l'operazione di chiusura potrebbe essere gratuita o costare almeno 67 euro.

Come chiudere in anticipo un contratto di locazione?

Il recesso del contratto di locazione può essere effettuato solo dal locatario. Esistono casi, però, nei quali anche il locatore può avvalersi di questa possibilità. Analizziamo allora i due scenari.

Disdetta del contratto da parte dell’inquilino

Per legge, la chiusura del contratto di affitto può essere effettuata solo dall’inquilino. Si tratta di un’operazione effettuabile in qualsiasi momento e in presenza di motivazioni oggettive (come un trasferimento per motivi di lavoro in un’altra città). Nel concreto, le parti possono comunque stabilire che la disdetta possa avvenire liberamente, senza la necessità di spiegare nel dettaglio le proprie motivazioni.

Per effettuare la disdetta bisogna inviare una raccomandata A/R al proprietario. Bisogna fare attenzione però: la comunicazione va fatta sei mesi prima, o tre, i base a quanto scritto sul contratto, rispetto al giorno nel quale intendi lasciare l’immobile. Se il termine specificato non viene rispettato, il locatore potrà richiedere il pagamento dei mesi successivi alla data di spedizione della raccomandata.

Facciamo un esempio concreto: vuoi lasciare il tuo appartamento a gennaio, con l’arrivo dell’anno nuovo. Dovrai comunicare al proprietario l’intenzione di andartene almeno a luglio, ovvero sei mesi prima. Se mandi la comunicazione dopo questo termine (magari ad agosto), il locatore avrà diritto a percepire il canone fino a febbraio.

Disdetta del contratto da parte del proprietario

Il proprietario che mette in locazione un appartamento non può effettuare la disdetta anticipata, come invece può fare l’inquilino. Ci sono però alcuni scenari nei quali questo divieto viene meno.

In particolare, in occasione della prima scadenza del contratto, e in caso di scenari previsti per legge, il locatore può avanzare la richiesta di chiusura del contratto d’affitto. Ecco quali sono le eventualità nelle quali il locatore può effettuare la disdetta:

  • Destinazione dell’immobile a coniuge, genitori, figli e parenti fino al secondo grado;
  • Utilizzo dell’immobile per finalità sociali, assistenziali, culturali, mutualistiche o cooperative. Questo però, può accadere solo se il locatore è una persona giuridica e fornisce al locatario un’altra sistemazione adeguata;
  • Nel momento in cui l’inquilino dispone di un altro immobile adeguato nello stesso comune;
  • Se l’inquilino non paga le spese condominiali (anche se corrisponde il canone mensile) per almeno tre rate e con ritardo di 20 giorni;
  • Se l’immobile si trova in uno stato di degrado, deve essere ristrutturato o addirittura demolito;
  • Occupazione dell’immobile da parte dell’inquilino non continuata e senza motivi giustificati;
  • Vendita dell’immobile. In questo caso, però, l’inquilino può godere del diritto di prelazione all’acquisto stesso (pertanto, in presenza di un’offerta, il locatario può pareggiarla e ottenere l’appartamento).

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In occasione di una di queste circostanze, il proprietario può inviare una raccomandata A/R all’inquilino. Anche in questo caso, la comunicazione va data sei mesi prima della scadenza del contratto. Passati 12 mesi, l’immobile liberato dovrà essere effettivamente essere stato destinato all’uso indicato dal proprietario come motivazione primaria per la disdetta. Se così non è, l’inquilino può richiedere di tornare nell’appartamento, oppure ottenere il risarcimento dei danni.

È bene fare quindi un altro esempio. Hai un appartamento dato in affitto, e la prima scadenza del contratto 4+4 è a gennaio. Se vuoi che l’inquilino lasci l’abitazione, magari perché vuoi adibirla ad abitazione di tuo figlio, dovrai inviare comunicazione a luglio. Entro un anno dal quale hai riottenuto l’appartamento, tuo figlio deve effettivamente venire ad abitare. Altrimenti, l’inquilino precedente può fare richiesta di risarcimento.

Cos’è un contratto di affitto 4+4? Si tratta di una delle formule di locazione più comuni, che segue una cosiddetta formula a canone libero della durata minima di quattro anni, rinnovabile automaticamente per altri quattro anni alla scadenza. Scopri tutti i dettagli nel nostro speciale sul contratto di affitto 4+4.

Quanto costa la chiusura di un contratto di affitto?

Disdire un contratto d’affitto è un’operazione non particolarmente onerosa. In particolare, sono due i casi da tenere in considerazione:

  • Se si ha sottoscritto un contratto di affitto con regime ordinario, è necessario versare la somma di 67 euro ad Agenzia delle Entrate tramite il modello F24 Elementi Identificativi (è possibile effettuare il saldo anche per via telematica, tramite il sito di AdE);
  • Il contratto di affitto con cedolare secca, invece, non prevede costi per la disdetta.

Cos’è un contratto d’affitto con cedolare secca? Il contratto di affitto con cedolare secca prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali regionali e comunali, tasse di registro e bollo. Si tratta di un regime applicabile agli immobili da A1 ad A11 (esclusi gli A10).

Chi deve pagare le spese di chiusura del contratto di locazione?

Constata l’esistenza di costi da pagare per la chiusura del contratto di locazione (almeno in caso di affitto in regime ordinario), viene da chiedersi quali delle due parti debba accollarsi l’onere della spesa.

La risposta a questo quesito è da ricercare nel contratto di affitto firmato da locatore e locatario. L’accordo, infatti, può includere indicazioni in questo senso (ad esempio la divisione al 50% delle spese da sostenere). Se non si trovano disposizioni in merito, invece, il costo della disdetta ricade interamente sul proprietario.

Per prendere visione dei contratti di affitto destinati a specifiche tipologie di accordo, puoi dare uno sguardo ai fac simile creati da Selectra dedicati alla locazione standard, temporanea e per studenti universitari:

Contratto Locazione Standard

Contratto Temporaneo

Contratto per Studenti Universitari

Prima di trasferirti nella nuova casa, ricorda di verificare se è presente il contatore, se c'è ma è stato disattivato allora ti servirà il subentro luce e il subentro gas. Questa operazione va effettuata 7 giorni prima di fare accesso alla nuova abitazione, poiché sono questi i tempi tecnici necessari. Al contrario se non è presente il contatore, bisogna fare un allaccio luce ed un allaccio gas, in questo caso il tempo necessario è molto di più e varia, i base alle difficoltà dell'operazione, dai 30 al 90 giorni.

Disdetta Contratto Affitto PDF: il modulo per la disdetta

Nel caso in cui sia necessario chiudere un contratto di affitto in regime ordinario, dovrà essere compilato il modulo F24 Elementi Identificativi, che certifica il versamento della somma di 67 euro dovuta ad Agenzia delle Entrate. Puoi scaricare il modellino di seguito.

Scarica il modello F24 Elementi Identificativi Per versare l’imposta di 67 euro dovuta in caso di recesso anticipato del contratto di affitto in regime ordinario, scarica il modello F24 Elementi Identificativi in PDF.

Entro 30 giorni dalla disdetta, contestualmente al pagamento dei costi previsti, il locatore deve comunicare la risoluzione del contratto all’ufficio dove è stato registrato l’accordo stesso, presentando un secondo documento, il modello RLI.

La presentazione del modulo RLI non è necessaria se scegli di effettuare l’operazione tramite i canali telematici di Agenzia delle Entrate (con il software RLI o RLI-web).

Se la comunicazione avviene dopo i 30 giorni si entra nella disciplina del ravvedimento operoso, che prevede il pagamento di interessi aggiuntivi ai 67 euro. La sanzione viene calcolata come segue nel caso dei contratti in regime ordinario:

  • 0,1% entro 15 giorni;
  • 1,5% entro 30 giorni;
  • 1,67% entro 90 giorni;
  • 3,75% entro 12 mesi;
  • 4,29% oltre un anno (ma entro 24 mesi).

In caso di cedolare secca, invece, le sanzioni sono pari a:

  • 5,56 euro entro 30 giorni;
  • 11,12 euro entro 90 giorni;
  • 12,50 entro un anno;
  • 14,29 entro due anni.

Chi deve comunicare ad agenzia delle Entrate la cessazione di un contratto di locazione?

È il proprietario dell’immobile, in qualsiasi caso, a dover effettuare la comunicazione di risoluzione del contratto ad Agenzia delle Entrate. La notifica, come anticipato nel paragrafo precedente, deve avvenire entro 30 giorni dalla risoluzione del contratto. Per effettuare la comunicazione ci sono due modi:

  • Tramite il modulo RLI cartaceo a cui aggiungere il modello F24 Elementi Identificativi (detto anche F24 Elide), che certifica il pagamento degli eventuali adempimenti burocratici;
  • Sfruttando il software RLI o la piattaforma RLI Web, raggiungibile dal sito di Agenzia delle Entrate. Per accedere al servizio avrai bisogno delle credenziali SPID, oppure della Carta d’Identità Elettronica o della Carta Nazionale dei Servizi.

Come gestire le utenze luce e gas quando si chiude l’affitto?

Suggerimenti e consigli per il trasloco di casa Contestualmente alla chiusura del contratto di affitto, dovrai presumibilmente affrontare tutti gli impegni legati al trasferimento in una nuova abitazione. Preparati al meglio con i consigli inclusi nella nostra guida al trasloco casa.

Dopo aver disdetto l’accordo di affitto e trovato una nuova sistemazione, dovrai sbrigare diverse incombenze. Tra queste c’è senza dubbio la ricerca di un fornitore luce e gas che ti garantisca condizioni commerciali convenienti. Se vuoi farti un’idea delle offerte più interessanti del momento, dai pure uno sguardo alla tabella seguente:

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*La spesa mensile è stata calcolata con una stima del prezzo medio del PUN (luce) e del PSV (gas) del prossimo anno realizzata dall'Autorità e con un consumo di 1800 kWh/anno per la luce e 800 Smc/anno per il gas ad uso riscaldamento di una famiglia di 3 persone.

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