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Disdetta Contratto Affitto: Fac Simile Lettera da Inviare al Proprietario

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È sempre più fisiologico nel corso degli anni, per motivi di lavoro o familiari, cambiare casa o trasferirsi in una nuova residenza e in tutte queste situazioni, al di là delle ragioni di ognuno, diventa fondamentale inviare la lettera di disdetta al proprietario della casa in affitto con congruo preavviso. Vediamo come procedere in caso di recesso anticipato.

Chi disciplina un contratto di affitto?

La disciplina degli affitti e il rilascio degli immobili per uso abitativo o commerciale, nonché il rapporto tra un inquilino e il proprietario dell’immobile, viene regolamentato dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431 - Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. A seguito di varie modifiche, apportate sul testo della legge, possiamo identificare diverse formule di contratto.

È possibile ricorrere alla disdetta anticipata?

Si. I contratti di affitto per uso abitativo, nonostante la loro tipologia che andremo ad analizzare successivamente, sono rinnovati in modo automatico alla scadenza, dandone comunicazione alla Agenzia delle Entrate; in caso di necessità è possibile ricorrere alla risoluzione anticipata. Come stabilito dall’articolo 3 comma 6 della legge 431 del 98, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. La norma non entra nel merito sulla definizione di gravi motivi, quindi non viene specificato alcuna motivazione in grado di giustificare la risoluzione anticipata; ciò nonostante nella maggior parte dei casi un cambiamento con il proprio lavoro o la necessità di cambiare domicilio costituiscono ragioni più che sufficienti per procedere.

Il Locatore può chiedere la Disdetta del Contratto?

Il locatore è tenuto a comunicare al conduttore l’intenzione di recedere dal contratto con un preavviso di sei mesi. E’ una procedura che può avviare alla prima scadenza ma soltanto nei casi previsti dalla legge, tra cui:

  • il proprietario ha la necessità del proprio immobile per sé o per la sua famiglia;
  • in caso di danneggiamento,l’immobile deve essere ricostruito o ristrutturato;
  • l’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’appartamento;
  • l’inquilino ha la disponibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso comune;
  • nel caso in cui il conduttore è rappresentato da una persona giuridica o ente pubblico con finalità sociali, assistenziali, culturali o di culto, il proprietario dell’immobile può indicare al conduttore un immobile sostitutivo per perseguire le medesime finalità;

Tutte queste motivazioni possono essere avanzate dal proprietario soltanto se quest'ultime vengono presentate al comodatario in forma dettagliata e nel rispetto delle tempistiche. Per la risoluzione contratto di locazione anticipata è necessario, ai fini fiscali, utilizzare il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate e versare l’imposta di registro fissa di 67 euro entro 30 giorni dall’evento.

Come Disdire il Contratto: fac simile Lettera

Una volta appurata la motivazione, il conduttore può procedere con una disdetta dal contratto di affitto inviando una comunicazione ufficiale di recesso. La richiesta può avvenire in dueA seguito di una recente sentenza della Corte di Cassazione, Giugno 2016, un'altra forma di comunicazione, alternativa alla raccomandata o alla Pec, non determina la nullità o l'invalidità della comunicazione stessa, l'importante che venga inoltrata nel rispetto della tempistica. modalità:con raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite posta elettronica certificata (Pec). Nella lettera di disdetta è necessario indicare i dati dell'inquilino, gli estremi del contratto e la data entro cui l'immobile sarà liberato. I sei mesi di preavviso sono appunto calcolati dal momento in cui la raccomandata viene ricevuta dal proprietario.

Utenze Luce e Gas intestate a tuo nome: cosa fare?

Ulteriore preoccupazione nel caso in cui sia necessario sciogliere in anticipo il contratto di affitto, è la gestione delle utenze di luce e gas. Il comodatario può contattare il proprio fornitore di luce e/o gas per richiedere una disattivazione delle utenze. Dall'altra il nuovo inquilino dell'immobile avrà di fronte a sé due possibilità:

  • Subentro:attraverso i codici dei rispettivi contatori potrà riattivare le utenze con una tempistica massima di 7 giorni lavorativi per la luce e di massimo 12 giorni lavorativi per il gas;
  • Voltura:in caso contrario, il comodatario, prima lasciare l'immobile, può lasciare le utenze attive e fare in modo che il nuovo inquilino abbia la possibilità di volturare le utenze a suo nome senza alcun distacco del servizio di fornitura: il nuovo inquilino, oltre a recuperare le bollette di luce e/o gas del precedente intestatario, avrà bisogno dei dati catastali dell'immobile reperibili sul contratto di affitto.

     

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Disdetta Contratti 4+4: come fare?

È un contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero e prevede un accordo con cui il locatore (proprietario dell’immobile) cede al conduttore (ovvero all'inquilino) un immobile in cui questi intende abitare. Il pagamento del canone mensile viene definito “libero” in quanto il prezzo è determinato dalle regole del mercato e quindi dal semplice incontro tra la domanda e l’offerta.

La seguente modalità contrattuale ha una durata minima fissata in 4 anni; al termine del primo quadriennio, il contratto subisce il tacito rinnovo per altri 4 anni (da qui le ragioni della formula 4+4).

La formula 4+4 ha, appunto, lo scopo di tutelare l’inquilino per il successivo rinnovo, salvo in due casi: disdetta del locatore  (anche detto diniego di rinnovazione) oppure per recesso del conduttore.

  • Casi di disdetta anticipata
  • Disdetta del locatore: il proprietario deve comunicarlo almeno sei mesi prima al conduttore e può richiederlo in virtù di diverse ragioni del locatore: destinare l’immobile a uso proprio, la vendita dell’immobile, ristrutturare l’edificio. Tale facoltà, tuttavia, a tutela del conduttore, può essere richiesta soltanto se il locatore si impegna a descrivere dettagliatamente le ragioni che lo hanno portato alla disdetta anticipata; se ciò che viene indicato non viene posto veramente in essere il proprietario può essere condannato a risarcire il danno (massimo 36 mensilità) o a ripristinare il canone precedentemente disdetto;
  • Recesso del conduttore: anche in questo caso il termine di preavviso è di 6 mesi e la comunicazione va fatta tramite lettera raccomandata. L’inquilino può esprimere la facoltà di recesso a seguito di tutte quelle circostanze oggettive, sopravvenute e comunque imprevedibili al momento della stipulazione.

Contratti concordati con agevolazioni fiscali

Sempre per un uso abitativo, i contratti concordati hanno una durata triennale con possibilità di rinnovo per altri anni (formula 3+2). Fino a pochissimo tempo fa, i contratti a canone concordato potevano essere stipulati soltanto nei comuni ad alta tensione abitativa, in particolare i capoluoghi di provincia ed i Comuni limitrofi alle città di Bari, Bologna, Roma, Torino, Firenze, Catania, Genova, Napoli, Palermo e Venezia. E’ una tipologia contrattuale che prevede una serie di agevolazioni fiscali. L'inquilino paga un canone di locazione inferiore e soprattutto ottiene una maggiore detrazione Irpef sull'ammontare dei canoni pagati se l’appartamento è stato destinato ad abitazione principale dell’inquilino. Inoltre prevede una riduzione dell’aliquota Imu e Tasi pari al 25% che spetta al proprietario pagare. Per quanto riguarda il proprietario ha la possibilità di ottenere un'aliquota del 10% sulla cedolare secca.

Comuni ad alta Tensione AbitativaSoltanto di recente il contratto a canone concordato è stato esteso a tutti i Comuni d’Italia.

Contratti transitori: studenti e lavoratori

I contratti di natura transitoria hanno una durata non superiore a 18 mesi e non inferiore a 30 giorni, per questa ragione sono rivolti a chi per motivi di lavoro o di studio deve trascorrere un breve periodo in un’altra città. Sono quindi dei contratti che non possono essere utilizzati per la locazione di case per vacanze. In questa modalità contrattuale la disdetta si sviluppa in automatico alla fine del contratto di scadenza; un eventuale rinnovo del contratto deve essere comunicato, prima del termine, attraverso una raccomandata, con la motivazione del prolungamento dell’esigenza transitoria.