Subaffitto: i Rischi della Mancata Registrazione

Il subaffitto è una pratica illegale o legale? Con la costante oscillazione del mercato immobiliare e l'aumento dei canoni di affitto, la pratica del subaffitto di una parte del proprio appartamento o la totalità dello stesso  può diventare una soluzione necessaria e un modo per rientrare parzialmente dei costi fissi, durante i brevi periodi di assenza, da parte dell'inquilino. Ma il subaffitto comporta dei rischi? Se sì, quali? Qui tutte le risposte che stai cercando.

Subaffitto e Sublocazione sono la stessa cosa?

All'interno del  gergo comune si parla di subaffitto, tuttavia in sede giuridica è corretto parlare di sublocazione: l'inquilino (sublocatore) concede a un terzo (subconduttore), dietro pagamento di un prezzo:

• l'intero appartamento (sublocazione totale) preso in affitto dal proprietario dell'immobile;
• parte dell'appartamento (sublocazione parziale) tramite la concessione di una o più stanze anche se il godimento di quest'ultime è riservato solo per un breve lasso di tempo al giorno.

È facile da intuire che il rapporto tra il subconduttore e il sublocatore è legato al contratto di affitto stipulato all'inizio tra il sublocatore e il padrone di casa: decaduto il contratto originario il subconduttore non può rivendicare il diritto a una durata superiore.

Semplice OspitalitàCiò che distingue il subaffitto da una mera ospitalità è che non prevede alcuna forma di pagamento: è gratuita e non ha alcun vincolo familiare.

Subaffitto è legale?

La pratica del subaffitto è lecita soltanto se viene prevista all'interno del contratto di affitto stipulato con il padrone di casa: l'inquilino ha il diritto di dare l'appartamento in tutto o in parte ad altre persone.

Articolo 1594 del Codice Civile: il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.

A meno che non ci siano clausole all'interno del contratto di locazione che impongono il divieto di sublocazione; questa prassi, sempre se definita nel contratto e nel rispetto consentito dalla legge, è lecita. Può risultare una condizione inevitabile per esempio all'inquilino quando per un breve periodo di tempo deve allontanarsi dall'immobile preso in affitto, e quindi, attraverso il subaffitto, può far fronte alle spese per il pagamento del canone mensile a favore del proprietario. Tra l'altro a dimostrazione della sempre più crescente pratica del subaffitto è posta dal fatto che anche su AirBnb, noto portale di affitto di stanze e appartamenti, la prassi è particolarmente gettonata. AirBnb per il subaffitto prevede degli introiti maggiori per i proprietari che autorizzeranno il loro inquilino a subaffittare il loro appartamento.

A chi spetta il pagamento della Tasi?Come decretato all’interno dell’articolo 1, comma 671, legge 143 del 27-12-2013, il pagamento della Tasi spetta a chi effettivamente possiede l’unità immobiliare: sia chi la detiene sia chi lo occupa; chi vive in subaffitto non è tenuto a pagare la Tasi.

Anche se previsto il proprietario può opporsi?

La sublocazione, anche se prevista all'interno del contratto di locazione, può motivare l'opposizione del proprietario dell'immobile; la legge disciplina tre casistiche:

• l'inquilino rifiuta di comunicare le condizioni precise alle quali viene ceduto in subaffitto l'immobile;
• se le condizioni risultano abusive o comunque non corrispondenti rispetto a quelle riportate dal contratto principale;
• se il nuovo contratto di sublocazione prevede un cambiamento nell'uso e nella destinazione dei locali stessi: ad esempio dall'utilizzo abitativo passa ad un utilizzo come ufficio.

Al di là di queste tre casistiche,una eventuale sublocazione può condurre alla risoluzione del contratto principale, se l'affittuario, in qualsiasi frangente, non avverte il proprietario dell'utilizzo di una sublocazione, lasciandolo così all'oscuro di tutte le varie dinamiche all'interno del suo appartamento.

Subaffitto in Nero quali sono i rischi?

Il principale rischio che possiamo definire con certezza è di tipo umano per il conduttore ovvero l'inquilino che ha stipulato il contratto di locazione originario con il proprietario dell'immobile. In caso di cattivo comportamento del subconduttore, come danni al locale o mancato rispetto delle scadenze del contratto, è ritenuto infatti responsabile il conduttore. Si tratta dunque di un'assunzione di responsabilità da parte dell'affittuario che risponderà con la propria persona e i propri mezzi per qualunque tipo di danno o controversia contro il padrone di casa.

Consiglio per il subconduttoreSe il subconduttore riscontra dei difetti nell'immobile o nelle stanze che ha preso in affitto attraverso la sublocazione, per evitare qualsiasi forma di fraintendimento in un secondo momento, dovrebbe informare subito il conduttore principale e rimediare ai difetti riscontrati.

Il subconduttore, in nessun caso, ha facoltà di eseguire mutamenti nei locali o negli impianti e deve versare all'inquilino principale una somma da usare come cauzione, che poi potrà essere trattenuta nel caso in cui si riscontrino dei danni imputabili a lui. Tra l'altro il subconduttore, con un affitto in nero, senza alcuna legittima dimostrazione, non ha alcuna possibilità di richiedere il cambio di residenza ove domicilia attualmente.

• la responsabilità è a carico del locatore se:
• il subconduttore danneggia il locale o i mobili presenti all'interno dell'immobile;
• il subconduttore non libera il locale alla fine del rapporto di subaffitto;
• il subconduttore non paga il suo canone mensile.

Quando è previsto lo sfratto?

Come abbiamo visto la pratica del subaffitto è piuttosto comune, soprattutto nei casi in cui il conduttore è costretto a lasciare l'immobile e compensare comunque la spesa del canone mensile. Questa prassi si identifica come una procedura illecita, soltanto se il padrone di casa rimane all'oscuro senza dare alcuna autorizzazione a riguardo. Il proprietario dell'immobile può agire in tribunale per richiedere la risoluzione del contratto di locazione principale e di quello di sublocazione: ossia lo sfratto tanto dell'inquilino quanto del subconduttore. Abbiamo visto che la sublocazione è un rapporto che deriva da altro titolo; di fronte a un eventuale sfratto il subconduttore non ha un titolo autonomo per rivendicare la sua posizione. In questa sede è calzante citare la sentenza della Corte di appello civile Trieste, sez. II, 19 maggio 2018, n. 2:

La sentenza o la convalida dello sfratto, che comportino l’estinzione della locazione, per nullità, risoluzione, scadenza del termine, sebbene pronunciate nei confronti del solo originario conduttore, esplicano anche nei confronti del subconduttore gli effetti della cosa giudicata sostanziale e costituiscono titolo per il rilascio, ancorché il subconduttore sia rimasto estraneo al giudizio.

Nonostante la sentenza che sancisce lo sfratto, permane l'obbligo di pagare i canoni o eventuali danni fino alla fine dell'occupazione dei locali. Per scongiurare situazioni spiacevoli di questo tipo, è fondamentale sottolineare che il diritto dell'inquilino di subaffittare l'immobile nella sua interezza, ad una o più persone, deve essere esplicito nel contratto di locazione.

Differenza tra subaffitto e contratto in nero

Diciamo che la differenza principale è una sola: il subaffitto è legale, invece un contratto di affitto in nero costituisce un reato e un evasione fiscale. Infatti la maggioranza di chi affitto in nero lo fa per evitare di pagare le tasse, e si preoccupa poco delle conseguenze civilistiche. Eppure le eventuali sanzioni da pagare, in ambito fiscale, possono essere sanate tramite uno sconto se il proprietario dell'immobile, anche in tempi tardivi, procede alla registrazione del contratto di locazione. In ambito civilistico, al contrario, il rapporto è più difficile da sanare: la registrazione del contratto serve appunto a proteggere entrambe le parti; se il contratto non è mai stato stipulato, e l’affitto si basa “sulla parola” o “sulla fiducia”, il rapporto di locazione è nullo; anche se il contratto è stato stipulato ma non è mai stato registrato, il contratto è nullo.

Utenze luce e Gas senza contratto registrato?In fase di stipula del contratto di luce e gas, la maggior parte dei fornitori richiede subito gli estremi del contratto di locazione, ciò nonostante altri fornitori non lo richiedono ma, ovviamente, è necessario che il clienti dimostri tramite autocertificazione di avere la proprietà o il regolare possesso dell'immobile.

Casi di subaffitto: Studenti Universitari fuori sede o Immigrati senza Permesso

Benché legale e di grande aiuto in alcune situazioni, all'interno della cronaca attuale il fenomeno del subaffitto è quasi sempre legato a procedure illecite. I 400 mila studenti fuori sede stimati in Italia, nonostante gli sforzi per ridurre sempre di più i contratti di locazione irregolari, come disposto dal DM Infrastrutture e Trasporti del 30 dicembre 2002, sono molto spesso costretti ad imbattersi con annunci che prevedono affitti in nero, canoni più alti del previsto, o appunto stanze in subaffitto senza alcuna regolarità.

Evasione FiscaleLa stipula di un contratto di affitto in nero è multato secondo i canoni dell'evasione fiscale: la sanzione può variare dal 60% al 180% rispetto all'imposta evasa.

Per quanto riguarda il caso degli affitti agli immigrati clandestini, privi cioè di permesso di soggiorno, una recente sentenza della Cassazione - n. 50665/16, depositata il 29 novembre 2016 - ha accertato che il padrone di casa che da in locazione a un extracomunitario “irregolare” il proprio appartamento non commette alcun reato; il reato di favoreggiamento all'immigrazione clandestina si verifica quando il proprietario sfrutta questa situazione a suo vantaggio: ad esempio imponendo un canone di locazione sproporzionato o di gran lunga superiore ai prezzi di mercato.