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Se devi stipulare un contratto di locazione, più comunemente noto come contratto di affitto, che sia ad uso abitativo, continua a leggere questo articolo: troverai tutti i dettagli su come fare la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, su quali tipologie di contratto puoi stipulare e su quanto dovrai pagare per farlo. In più troverai un modello fac simile del contratto di affitto che ti guiderà nella sua realizzazione.

Una volta che hai trovato una casa o una stanza in affitto, prima di poter procedere al trasloco e provvedere all'intestazione delle utenze di luce e gas o all'attivazione del contatore o al cambio di residenza, dovrai incontrare il proprietario di casa per sottoscrivere il contratto di locazione.


Che cos'è un Contratto di Locazione?

Innanzitutto chiariamo che cosa si intende quando si parla di contratto di locazione o contratto di affitto. Si tratta di una tipologia di contratto con il quale un soggetto (il locatore) garantisce ad un altro soggetto (locatario o conduttore) il godimento di un bene, che sia un’abitazione o un immobile.

Il soggetto che definiamo locatario è obbligato a versare periodicamente una somma di denaro, che viene detta canone, e restituire al suo proprietario alla scadenza dell’accordo il bene che ha ricevuto in uso. In questo articolo parleremo nello specifico del contratto di locazione ad uso abitativo, in cui si stabilisce un vincolo tra l’affittuario e il proprietario. Entrambi possono provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Una volta sottoscritto il contratto di affitto, potrai dedicarti al trasloco e verificare lo stato dei contatori per l'eventuale attivazione o la voltura, nel caso in cui le utenze fossero già attivate a nome del vecchio inquilino.

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Quali sono le tipologie di contratto di locazione

A disciplinare le regole del contratto di locazione è il Codice civile, che però non definisce le regole fisse per la sua realizzazione: questo significa che il contratto di locazione o di affitto non ha una forma contrattuale tipica standardizzata uguale per tutti ma sono le parti che, stipulando il contratto, ne decidono anche il contenuto e le modalità con cui accordarsi. Si possono quindi distinguere diverse tipologie di contratto. Vediamole insieme:

  • contratti di locazione a canone libero: è la tipologia di contratto di locazione o affitto più utilizzato, e si distingue dalle altre tipologie di contratto perché l’importo del corrispettivo in denaro (che prima abbiamo chiamato canone) viene stabilito liberamente dalle parti. Generalmente la durata del contratto è di 4 anni + 4 anni.
  • contratti di locazione a canone assistito o concertato: è quella tipologia che viene applicata nei comuni con alta densità abitativa, in cui il canone viene stabilito attraverso accordi territoriali tra le organizzazioni dei coinquilini e quelle dei proprietari. In questo tipo di contratto - in cui la locazione dura 3 anni + 2 di rinnovo automatico - il canone è generalmente inferiore rispetto al prezzo del mercato.
  • contratti di locazione ad uso transitorio: è un tipo di contratto che viene utilizzato ad uso temporaneo, in cui il bene immobile destinato ad essere abitato viene concesso per un periodo di tempo limitato, che va da un minimo di un mese ad un massimo di 18 mesi che non sono rinnovabili.
  • contratti di locazione a favore degli studenti universitari: sono contratti che hanno la caratteristica di andare incontro alle esigenze di studenti universitari e sono una sottocategoria dei contratti transitori. Hanno una durata da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi.

Come fare la registrazione di un contratto di locazione

Ricordati che la registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo è sempre obbligatoria, a meno che la durata del contratto sia inferiore a 30 giorni nell'arco totale di un anno. Fare la registrazione è fondamentale perché i contratti che non vengono registrati sono considerati automaticamente nulli e quindi non vincolanti. La registrazione del contratto può essere fatta da entrambe le parti e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto oppure dalla sua decorrenza. Vediamo in pochi passi come procedere alla registrazione di un contratto di locazione attraverso i canali messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate:

  1. Puoi scegliere di utilizzare il portale online dell’Agenzia delle Entrate: questa formula è obbligatoria per tutti gli agenti immobiliari oppure per i possessori di almeno 10 immobili.
  2. Puoi registrarti tramite un intermediario che dovrà rilasciare una dichiarazione in cui conferma di assumersi l’incarico.
  3. In alternativa, puoi fare la registrazione direttamente in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove dovrai compilare il modello RLI. In questo secondo caso, per procedere alla registrazione dovrai portare con te una serie di documenti. Vediamoli insieme:
    • Due originali del contratto o in alternativa un originale e una copia;
    • La richiesta di registrazione, ovvero il modello RLI compilato;
    • Nel caso in cui i contratti da registrare siano più di uno, dovrai predisporre un elenco, utilizzando il modello RR, in cui dovrai indicare i contratti da registrare;
    • I contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo, con la data di emissione, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 € ogni 4 facciate scritte (o comunque ogni 100 righe);
    • La ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24.

Per attivare le Utenze è necessario il Contratto d'Affitto?Per fare il subentro o la voltura di luce e gas, il contratto d’affitto dovrà essere registrato per poter compilare l’atto sostitutivo di notorietà che trovi allegato al contratto del tuo fornitore.

Quanto costa fare la registrazione di un contratto?

Il costo della registrazione di un contratto di locazione è composto da un’imposta di registro e da una imposta di bollo. Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo che dovrai pagare al momento della registrazione del contratto varia in relazione all'immobile che viene affittato, anche se il versamento della prima annualità non può mai essere inferiore a 67 €:

Imposta di registro
Tipo fabbricato Quota
Fabbricato a uso abitativo
  • La quota è il 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità in cui sarà valido l’affitto.
Fabbricati Strumentali per Natura
  • La quota è pari al 1% del canone annuo, nel caso di soggetti passivi Iva
  • Pari al 2% per gli altri casi.
Fondi Rustici
  • La quota è pari allo 0,5% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Come già detto in precedenza, invece, l’imposta di bollo sarà di 16 € ogni 4 facciate scritte del contratto (o comunque ogni 100 righe) per ogni copia da registrare.

I contratti di locazione con cedolare secca

Quando sei in possesso di determinati requisiti puoi scegliere di procedere alla sottoscrizione di un contratto di locazione o di affitto attraverso il regime della cedolare secca. Vediamo in pochi semplici passaggi in cosa consiste un contratto con cedolare secca, perché si differenzia dal contratto di regime ordinario e soprattutto chi può utilizzarlo.

A partire dal 2011, i proprietari (che agiscano come persone fisiche) di immobili che vengono impiegati a uso abitativo possono usufruire del regime della cedolare secca, ovvero un regime di tassazione forfettario alternativo all'IRPEF. La cedolare secca può essere applicata a tutti gli immobili di una categoria catastale che va da A1 ad A11, esclusa la A10 che si riferisce a studi o uffici privati, basta che siano impiegate a uso abitativo. L’imposta sostitutiva dell’Irpef si differenzia a seconda della tipologia di contratto che stai stipulando. Scopriamo insieme le differenze:

Costo Cedolare Secca
Contratto Canone Libero L’imposta sostitutiva è pari al 21% del canone di locazione annuale che è stato stabilito tra le due parti
Contratto canone concordato nei comuni con carenze di disponibilità abitative o nei comuni ad alta tensione abitativa Nel caso di un contratto a canone concordato si applica invece un’aliquota al 15% (10% per i contratti che hanno validità dal 2014 al 2017)*

*La legge di bilancio del 2018 ha prorogato per altri due anni (2018-2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

I vantaggi di poter impiegare l’imposta della cedolare secca sono diversi, primo tra tutti il fatto che non dovrai pagare né l’imposta di registro né quella di bollo al momento della registrazione del tuo contratto di affitto a uso abitativo.

Cedolare secca: come si paga e quando fare la revoca

Se hai scelto come opzione di registrazione le regole della cedolare secca, che durerà per l’intero periodo di durata del contratto, potrai liberamente decidere di revocarla in ogni momento: la revoca andrà fatta entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità, in modo che l’anno successivo non ti sia applicata. La revoca della cedolare secca comporta che dovrai pagare l’imposta di registro e di bollo.

Come fare a pagare la tassazione sostitutiva della cedolare secca? Innanzitutto l’acconto per il primo anno di esercizio non ti sarà addebitato in quanto manca una base di riferimento relativa al periodo precedente. A partire dal secondo anno invece, il pagamento dell’acconto (dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro) va effettuato:

  1. in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 €
  2. in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 €: di cui, la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno; e la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.
  3. Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Come fare la proroga del contratto

Se intendi estendere la durata del tuo contratto di locazione ad uso abitativo per un periodo di tempo ulteriore, e quindi prorogarne la validità, la decisione andrà comunicata all’Agenzia delle Entrate. Dovrai inoltre versare l’imposta entro 30 giorni dalla data di scadenza del contratto, attraverso i canali messi a disposizione dall’Agenzia:

  • puoi utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia attraverso la richiesta di addebito su conto corrente, inviando una comunicazione telematicamente;
  • oppure con il modello F24, comunicando la proroga all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.

Cessione e subentro

E’ possibile procedere a una cessione del contratto attraverso la sostituzione di una delle due parti che hanno stipulato il contratto, il locatore o il conduttore: la cessione del contratto è anche detta subentro, proprio perché sarà un nuovo soggetto a subentrare nei termini del contratto di locazione.

Attenzione: la parola subentro può trarre in inganno quando si parla di luce e gas. Infatti il subentro delle utenze energetiche va richiesto solo quando i contatori in casa sono chiusi. Viceversa se si tratta di un contatore già attivo, va inoltrata la richiesta di voltura, ovvero la procedura grazie alla quale viene semplicemente sostituito il nome sul contratto della luce o del gas. Tornando a noi, nel caso della cessazione del contratto di locazione, l’accordo tra le parti può prevedere un corrispettivo o canone stabilito e l’imposta di registro per le concessioni che deve essere versata può variare in funzione della presenza o meno di tale corrispettivo:

Costo Cessazione Contratto di Locazione
Imposta senza il corrispettivo Quota fissa di 67 €
Imposta con corrispettivo 2% del corrispettivo stabilito dalle parti

Cos’è la risoluzione del contratto

Quando invece il rapporto di vincolo tra le due parti viene interrotto prima di giungere alla naturale scadenza del contratto, possiamo parlare di una risoluzione del contratto, che prevede il pagamento di una quota fissa pari a 67 euro che deve essere versata entro 30 giorni dalla reale conclusione del rapporto. L’imposta di registro non deve essere pagata se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.

Prima di lasciare la casa ricorda di firmare il verbale di riconsegna chiavi o verbale per la riconsegna dell'immobile: questo modulo servirà per dichiarare le ultime autoletture delle utenze di luce e gas, l'eventuale presenza di danni in casa e la restituzione o la rinuncia della caparra versata in giorno della firma del contratto d'affitto. 

Fac Simile Contratto di Locazione: modelli da compilare

Contratto Locazione Standard

Contratto Temporaneo

Contratto per Studenti Universitari

Come abbiamo spiegato prima, non tutti i contratti avranno quindi lo stesso contenuto perché la forma di un contratto di affitto o locazione può variare molto in funzione dell’accordo che viene stabilito tra le parti. Nonostante esistano svariate tipologie di contratto possiamo ugualmente cercare di individuare alcuni elementi standard che dovranno essere inseriti all'interno del testo. Ecco i principali elementi da ricordare:

  • l’indicazione delle parti, il locatore ed il conduttore, con tutti i loro dati anagrafici;
  • l’indicazione del bene che viene dato in locazione, individuato anche catastalmente;
  • una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica. La mancata dichiarazione di prestazione energetica APE, comporta che il locatore e il conduttore siano soggetti al pagamento di una sanzione amministrativa. La dichiarazione o la copia dell’APE andrà comunque presentate entro 45 giorni.
  • l’importo del canone di locazione annuale, con il riferimento alle modalità di pagamento mensile;
  • la cosiddetta caparra;
  • la durata del contratto;
  • il riferimento alla suddivisione tra locatore e conduttore delle spese di ordinaria o straordinaria manutenzione o di piccola manutenzione;
  • i termini e la modalità con cui procedere eventualmente alla disdetta del contratto di locazione.