Restituzione Deposito Cauzionale d'Affitto: come avviene?

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Comunemente definita come caparra, il deposito cauzionale, versato dal conduttore al momento della stipula del contratto di affitto, è una somma di denaro che ha la funzione di tutelare il locatore in caso di inadempimento da parte del nuovo inquilino. Alla scadenza del contratto di affitto, qual è la procedura da seguire per il conduttore affinché avvenga la restituzione della somma versata in precedenza?


Cosa si intende per deposito cauzionale d'affitto?

Per deposito cauzionale si intende la somma di denaro che il locatore richiede al conduttore al momento della stipula del contratto d’affitto. E’ una somma di denaro che ha lo scopo di tutelare il locatore, quindi il proprietario dell'immobile, da:

  • eventuali danni provocati dal nuovo inquilino (conduttore);
  • per recuperare possibili mancati pagamenti negli ultimi mesi della locazione;
  • nonché preservarlo da qualsiasi forma di inadempimento da parte dell’affittuario.

Ovviamente l’obbligo di questo deposito scatta solo se previsto nel contratto e definito da una apposita clausola. Come stabilito dall'art. 11 della legge n. 392/78: il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilita' del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Quest’ultima è l’unica forma di garanzia che può essere imposta all'inquilino; infatti qualsiasi altra clausola che obbliga l'inquilino al pagamento di somme di denaro diverse dal canone e dal deposito cauzionale, come ad esempio somme a fondo perduto o titolo di "buona entrata" o addirittura di un eventuale secondo deposito cauzionale, sono da considerarsi nulle. Il locatore, può, eventualmente, prevedere all'interno del contratto di affitto il pagamento anticipato di alcune mensilità del canone.

A quanto ammonta?

Come definito dalla legge n. 392/78, il deposito cauzionale chiesto da un proprietario non può essere superiore a tre mensilità di affitto: per intenderci, se prendiamo in considerazione, un canone mensile di 700€, la cauzione non può superare la soglia di 2400€. La somma di denaro prevista per la cauzione si può versare attraverso il versamento in contanti; con una garanzia assicurativa o bancaria, mediante libretto postale o bancario.

Differenza tra caparra e deposito cauzionale Il deposito cauzionale è una somma di denaro che non si aggiunge alla normali prestazioni del contratto, a differenza della caparra, ma è soltanto l'anticipo di un pagamento che sarebbe comunque dovuto.

Verbale di consegna e riconsegna

Come abbiamo visto, il deposito cauzionale rappresenta una cauzione che va a coprire gli eventuali danni che, comunque, verranno regolarmente valutati al termine del contratto, dopo la sgombero dei locali. All'inizio del rapporto di locazione, al momento della consegna dell'immobile, è obbligatorio redigere un verbale di consegna, in cui vengono accuratamente descritte tutte le condizioni in cui versa l’immobile che viene affittato. Questo verbale diventa poi parte integrante del contratto stesso. Invece alla fine del periodo previsto per la locazione, la prassi è quella di effettuare un sopralluogo in cui verrà redatto un secondo verbale di riconsegna al cui interno si dovranno evidenziare, qualora vi fossero, tutti gli eventuali danni apportati ai locali quantificando la cauzione che è necessario trattenere.

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Come richiedere la restituzione del deposito cauzionale?

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La caparra va sempre restituita?

Benché non costituisca un obbligo, il verbale di consegna e di riconsegna costituiscono due elementi fondamentali per armonizzare il rapporto tra il proprietario dell'immobile e l'affittuario: nonostante molto spesso non si raggiunge un comune accordo sulla valutazione dello stato dell'immobile, è sempre consigliabile stipularlo. Terminato il contratto il proprietario dell'immobile è tenuto alla immediata restituzione della cauzione come nei termini indicati nel verbale di consegna; al contrario il conduttore ha di fronte a sé varie possibilità di tutela:

  • Sollecitare il pagamento mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento;
  • Ricorrere a una azione giudiziaria, in particolare con ricorso per decreto ingiuntivo, ovvero con una citazione ordinaria. Fino a 5.000 € la domanda andrà rivolta al Giudice di Pace, oltre quella soglia la competenza passa al Tribunale.

E se invece il proprietario vuole trattenere il deposito?

Nell'eventualità di contrasto tra le due parti, secondo la Corte di Cassazione, non basta la dichiarazione di volontà di trattenere ma serve una domanda giudiziale volta ad accettare la domanda di legittimità della richiesta. In virtù di ciò, dato che l'obbligo della restituzione del deposito cauzionale da parte del proprietario verso l'inquilino si matura allo scadere del rapporto contrattuale, qualora il locatore trattenga il deposito senza proporre domanda giudiziale, il conduttore ha la facoltà di esigerne la restituzione.Tuttavia il proprietario, in alcuni frangenti, ha la possibilità di trattenere il deposito:

  • in caso di mancati pagamenti dei canoni di locazione, il proprietario può affrontare l'eventuale morosità dell'inquilino trattenendo per sé il deposito senza restituirlo
  • se l'inquilino ha danneggiato l'appartamento, il proprietario di casa ha sì diritto a trattenere il deposito ma deve subito avviare una causa contro di lui. A differenza del mancato pagamento dei canoni, in questo caso la somma dovuta al padrone di casa non è certa nel suo ammontare.

Il locatore può pagare le bollette scoperte dell'inquilino con la cauzione?

Quanto stabilito dall'articolo 5 della Legge n. 392/78, l'inquilino può considerarsi "moroso" soltanto dopo il ventesimo giorno di ritardo del pagamento del canone mensile rispetto alla scadenza previsto all'interno del contratto di affitto; oppure quell'inquilino che in ritardo di 60 giorni (2 mesi) rispetto alla formale richiesta del proprietario (che deve documentare tale richiesta) non abbia ancora versato la somma richiesta per gli oneri accessori (condominio, bollette, ecc..) pari a due mensilità di canone. Stabilito ciò, il locatore è tenuto a restituire il deposito per intero se non ci sono danni o debiti, pertanto, se gli inquilini non dovessero pagare tutte le bollette potrà recuperarle dal deposito.

Se il contratto di affitto non è registrato?

Un contratto di affitto non registrato equivale a un contratto inesistente, è come se non fosse mai stato stipulato, anche se esiste una scrittura privata tra le due parti. L'assenza di una definizione tra il proprietario dell'immobile e l'inquilino impone una serie di conseguenze: il locatore non potrà utilizzare il contratto per chiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore e in caso di morosità non potrà mai avviare la procedura di sfratto, può soltanto avviare nei confronti dell'inquilino una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Per quanto riguarda la cauzione, il padrone di casa, ovviamente, non può trattenerla per compensare eventuali danni procurati all'immobile; dall'altro lato neanche l'inquilino ha modo di poterla rivendicare.

Conosci il Modello RLI per la registrazione del contrattoEcco come compilare il modello RLI per la corretta registrazione del contratto d'affitto.

Inquilino Moroso: come gestire le utenze di luce e gas?

Uno scenario piuttosto comune, in caso di morosità dell'inquilino nei confronti del proprietario dell'immobile, è la possibilità che anche le utenze di luce e gas siano distaccate a causa di una morosità. Molto spesso, nonostante i solleciti di pagamento, è piuttosto frequente che un inquilino lasci l'immobile subendo il distacco delle utenze per morosità. Il nuovo conduttore dell'immobile deve, intanto, capire con quale fornitore il vecchio inquilino ha riscontrato questa morosità. Una volta ottenuta questa informazione, il nuovo inquilino può richiedere la cessazione amministrativa del precedente contratto; soltanto dopo il conseguimento di questa cessazione che il nuovo inquilino potrà riattivare il contatore con qualsiasi fornitore, tramite la pratica di subentro.

Non hai il Codice Pod per la luce e il Codice Pdr per il gas?È possibile riattivare il contatore della luce tramite il numero clienti composto da 9 cifre e visualizzabile sul display del contatore; per il gas è sufficiente recuperare il numero della matricola del contatore sopra o sotto il codice a barre del corpo macchina.

Il cliente può chiedere la cessazione amministrativa, dimostrando tramite fax o per email l'assenza di vincoli parentali con l'inquilino precedente ed inviare la copia del contratto d'affitto: il fornitore cancella il contratto in essere e "libera" il contatore che il cliente potrà riattivare con il fornitore che preferisce e quindi con un fornitore diverso da quello con cui è avvenuta la cessazione amministrativa. Le tempistiche massime per la riapertura del contatore sono:

  • 7 giorni lavorativi per l'energia elettrica;
  • 12 giorni lavorativi per il gas metano.

Se invece il vecchio inquilino non riscontra alcuna morosità e lascia le utenze ancora attive, il nuovo conduttore non deve fare altro che intestarsi i due contatori a suo nome tramite la pratica di voltura che può richiedere a qualsiasi fornitore di luce e/o gas senza alcun distacco del servizio: per la seguente richiesta il nuovo inquilino avrà bisogno dei dati catastali dell'immobile reperibili sul contratto di affitto e le bollette del precedente intestatario.
Scopri da quando inizia a pagare la bolletta il nuovo inquilino.

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