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Registrazione Contratto di Locazione: come fare?

La registrazione del contratto di locazione è fondamentale ai fini della sua validità legale. Un contratto non registrato è nullo: ciò significa che non tutela nessuna delle due parti in causa. Vediamo quando, come e chi è tenuto alla registrazione del contratto d'affitto.

Se hai sottoscritto un contratto di locazione o affitto con il proprietario dell’appartamento in cui ti stai trasferendo, ricordati che è fondamentale registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate. Ma chi deve fare la registrazione del contratto, il proprietario o l’affittuario? Quanto costa la procedura di registrazione del contratto di locazione? E, soprattutto, quando è obbligatorio farla?


Per capire come registrare un contratto di locazione, più comunemente noto come contratto di affitto, presso l’Agenzia delle Entrate, continua a leggere questo articolo: troverai tutti i dettagli su come fare la registrazione del contratto presso l’Agenzia, sia in modalità ordinaria che in regime di cedolare secca. Se invece cerchi un modello fac simile del contratto di affitto che ti guidi nella sua realizzazione puoi trovarlo qui.

Registrare un contratto di locazione è obbligatorio?

La risposta è affermativa. Innanzitutto un contratto di locazione o contratto di affitto è una tipologia di contratto con il quale un soggetto (il locatore) garantisce ad un altro soggetto (locatario o conduttore) di poter usufruire di un bene, che sia un’abitazione o un immobile. Procedere alla registrazione di un contratto di affitto per un bene immobile che viene utilizzato ad uso abitativo è sempre obbligatorio, qualunque sia il canone, ovvero la somma pattuita in sede di stipulazione del contratto tra il proprietario e l’affittuario.
Prima di poterti definitivamente trasferire nella tua nuova abitazione infatti, il contratto dovrà essere attivo e registrato perché quando un contratto non viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate viene semplicemente considerato nullo e per questo non valido. Esiste però un’eccezione: devono essere registrati solo i contratti che superano i 30 giorni nell'arco di un anno, per quelli inferiori a 30 giorni non c’è obbligo di registrazione.

Perché Registrare il Contratto prima del trasloco?La registrazione di un contratto di affitto è indispensabile anche per poter attivare le utenze di gas o luce nel tuo appartamento o per procedere al subentro o la voltura di luce e gas, dal momento che il contratto d’affitto dovrà essere registrato per poter compilare l’atto sostitutivo di notorietà che troverai in allegato al contratto del tuo fornitore energetico.

Chi deve fare la registrazione di un contratto e quando?

La registrazione del contratto di locazione può essere effettuata sia dal proprietario della casa o della stanza, sia dall'affittuario: non c’è differenza. A prescindere da chi sia andato a registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate, il contratto dovrà includere una clausola in cui l’affittuario dichiara di essere entrato in possesso della prestazione energetica dell'edificio (APE), di cui una copia dovrà essere allegata anche al contratto. L’allegato con l’attestazione della prestazione energetica è fondamentale se non si vuole incorrere in una sanzione amministrativa. Vediamo ora quali sono le modalità con cui procedere alla registrazione di un contratto di locazione attraverso i canali messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate.

Registrare un contratto di locazione: come procedere

La procedura per la registrazione di un contratto di locazione è molto semplice e ci sono diversi canali tra cui scegliere, messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate.

 Registrazione in ufficio: puoi richiedere la registrazione del contratto di affitto direttamente presso un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate, e non per forza quello della tua area geografica di competenza. In questo caso, per fare la registrazione dovrai portare con te una serie di documenti e informazioni. Vediamoli insieme:

  • Due originali del contratto o, in alternativa, un originale e una copia.
  • La richiesta di registrazione, ovvero il modello RLI compilato.
  • Nel caso in cui i contratti da registrare siano più di uno, dovrai predisporre un elenco, utilizzando il modello RR, in cui dovrai specificare quali sono i contratti da registrare.
  • I contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo, con la data di emissione, da applicare su ogni copia del contratto. Nel prossimo paragrafo vedremo nel dettaglio di cosa si compone il prezzo complessivo della registrazione di un contratto.
  • La ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24.

Una volta effettuata la richiesta di registrazione del contratto, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate a cui ti sei rivolto provvederà a restituirti la copia timbrata e firmata del contratto. In alternativa, è possibile pagare richiedendo anche l’addebito sul proprio conto corrente utilizzando il modello richiesta di addebito sul conto corrente bancario. Ricorda che gli estremi contrattuali, che vengono inseriti 

 Registrazione telematica: attraverso il portale online dell’Agenzia delle Entrate, che si chiama Fisconline/Entratel. La registrazione telematica è obbligatoria per tutti per tutti gli agenti immobiliari oppure per chi possiede almeno 10 immobili; mentre è facoltativa per tutti gli altri.

 Registrazione tramite intermediario o delegato: in questo caso, l’intermediario delegato dovrà rilasciare una dichiarazione, datata e sottoscritta, con cui si impegna a portare a termine tutti gli adempimenti necessari alla sottoscrizione del contratto e dovrà portare con sé due copie della ricevuta di registrazione e una copia della ricevuta di pagamento delle due imposte dovute.

Quanto costa fare la registrazione di un contratto?

Come accennato nel paragrafo precedente, il prezzo complessivo della registrazione di un contratto di locazione si compone di un’imposta di registro e una imposta di bollo. Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo che dovrai pagare al momento della registrazione del contratto varia in relazione alla tipologia di immobile che stai affittando ma in ogni caso durante il primo anno di affitto il costo non può mai essere inferiore a 67 €. Vediamo in cosa si differenzia il prezzo:

Imposta di registro
Tipo fabbricato Quota
Fabbricato a uso abitativo
  • La quota è il 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità in cui sarà valido l’affitto.
Fabbricati Strumentali per Natura
  • La quota è pari al 1% del canone annuo, nel caso di soggetti passivi Iva
  • Pari al 2% per gli altri casi.
Fondi Rustici
  • La quota è pari allo 0,5% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

L’imposta di bollo è invece una quota fissa pari a 16 € per ogni 4 facciate del contratto. Vediamo in che modo è possibile pagare la registrazione di un contratto a seconda delle modalità di registrazione:

  • Registrazione presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate: l’imposta di registro può essere versata con il modello F24 tramite via telematica per i titolari di partita IVA; mentre i soggetti non titolari di partita Iva, invece, possono presentare il modello anche presso la banca o gli uffici postali. In alternativa si può richiedere l’addebito sul proprio conto corrente;
  • Registrazione per via telematica: il pagamento delle due imposte, di registro e di bollo, viene effettuato mediante addebito su conto corrente bancario o postale.

Se devi sottoscrivere un contratto con validità superiore ad un anno potrai decidere di pagarlo tutto insieme al momento della registrazione del contratto (e in questo caso potrai usufruire di uno sconto dello 0,2% moltiplicato per il numero degli anni di contratto) oppure scegliere di pagare anno per anno. In ogni caso il pagamento dovrà avvenire entro 30 giorni dalla data di scadenza del contratto.

Cedolare secca: come e quando fare la registrazione del contratto

A partire dal 2011, è possibile per i proprietari di immobili che vengono impiegati a uso abitativo procedere alla sottoscrizione di un contratto di locazione attraverso il regime della cedolare secca, ovvero un regime di tassazione forfettario alternativo all’IRPEF. La cedolare secca si applica agli immobili di una categoria catastale che va da A1 ad A11, esclusa la A10 che gli studi o gli uffici privati, basta che siano impiegate a uso abitativo. Il costo dell’imposta sarà diversa a seconda della tipologia di contratto che devi stipulare:

 
Tipo di Contratto Costo
Contratto Canone Libero L’imposta è pari al 21% del canone di locazione annuale che è stato stabilito tra le due parti
Contratto canone concordato nei comuni con carenze di disponibilità abitative o nei comuni ad alta tensione abitativa Con un contratto a canone concordato si applica invece un’imposta al 15% (10% per i contratti che hanno validità dal 2014 al 2017)

Tra i vantaggi di scegliere il regime di cedolare secca c’è proprio il fatto di non dover pagare l’imposta di registro e di bollo al momento della registrazione. Quando si sceglie la cedolare fin dall'inizio, il contratto di locazione può essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipulazione del contratto o dalla sua decorrenza, attraverso il modello RLI disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Si può procedere alla registrazione del contratto di cedolare secca attraverso gli stessi canali messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate per il regime ordinario:

  • Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia
  • Richiedendo la registrazione in ufficio
  • Incaricando un intermediario abilitato

Anche nel caso del contratto di cedolare secca è indispensabile allegare la certificazione APE se non si vuole incorrere in una sanzione amministrativa.

Quali sono le tempistiche di registrazione del contratto di locazione?

La registrazione di un contratto di locazione deve avvenire necessariamente entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto oppure dalla sua decorrenza. Se non viene registrato entro quella data si può incorrere in sanzioni amministrative, di cui parleremo nel prossimo paragrafo. A prescindere dalla modalità di registrazione del contratto che hai scelto, tramite ufficio, per via telematica oppure tramite intermediario o delegato, la registrazione risulta regolarmente attiva subito dopo la compilazione dei moduli indicati sopra e il pagamento delle imposte.

Quali sono le sanzioni amministrative per mancata registrazione del contratto?

Come abbiamo visto, se non si provvede a registrare presso l’Agenzia delle Entrate il contratto di locazione entro 30 giorni dalla sua stipulazione si incorre in una sanzione amministrativa che può andare dal 120% al 240% dell’imposta che dovresti pagare. La mancata registrazione del contratto non è però l’unico caso in cui potresti incorrere in sanzioni amministrative, ma ci sono almeno altre due condizioni che è utile tenere a mente:

  • In caso di ritardo nel pagamento dell’imposta: in questo caso dovrai pagare anche il 30% dell’imposta versata con ritardo;
  • In caso di parziale occultamento del canone: in questo caso la sanzione corrisponde al 30% dell’imposta versata in ritardo