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Contratto Preliminare di Compravendita Immobiliare: Fac Simile

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Il contratto preliminare, detto anche compromesso, è un accordo che obbliga le due parti, venditore e acquirente, alla stipula del contratto definitivo. Per garantire un rapporto di tutela tra le due parti è opportuno che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio: mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari.

Che cos'è il contratto preliminare?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, o compromesso di compravendita, è quel documento che sancisce un accordo tra il venditore e l'acquirente a stipulare poi successivamente il contratto definitivo, determinando il passaggio di proprietà dell'immobile in oggetto. Il compromesso è una soluzione che risolve tutte quelle transizioni immobiliari che non garantiscono la vendita immediata dell'immobile: ad esempio perché il compratore è in attesa della risposta per il mutuo o il venditore è in attesa di una nuova casa.Il preliminare deve essere registrato entro 20 giorni presso l'Agenzia delle Entrate ed è necessaria la trascrizione del compromesso nei registri immobiliari.

Compromesso in Forma ScrittaPer produrre effetti il compromesso di vendita deve essere redatto in forma scritta. La consulenza di uno studio notarile, inoltre, che si occuperà sia della redazione corretta che delle operazioni di trascrizione e registrazione, scongiura qualsiasi tipo di inconveniente: come il caso in cui il venditore applica un’ipoteca sull’immobile o lo proponga in vendita ad altri potenziali acquirenti

Come nasce il contratto preliminare?

Il contratto preliminare sintetizza una fase di trattative durante le quali le due parti si accordano riguardo: al prezzo e alle modalità di pagamento, al versamento di una caparra, al termine ultimo per concludere la transazione e alle eventuali clausole aggiuntive. Tutte queste condizioni comportano una serie di verifiche fondamentali: in prima istanza è consigliabile controllare sempre i dati dell'immobile registrati negli archivi comunali e la documentazione presentata alle autorità comunali di riferimento all’epoca di edificazione della struttura. Questa verifica preliminare, per quanto possa sembrare lenta e farraginosa, molto spesso è utile per scovare alcune inosservanze:

  • un eventuale incongruenza con il nome dei proprietari;
  • una richiesta di condono rimasta in sospeso;
  • il mancato aggiornamento dei dati catastali o della planimetria;
  • casi di procedimenti ipotecari.

Quali dati riporta?

Con le seguenti verifiche da compiere prima della stesura del contratto preliminare, possiamo quindi elencare quali sono i dati che il preliminare riporta al suo interno:

  • i dati catastali e tecnici dell'immobile;
  • l'indirizzo e la descrizione precisa della casa (piani, stanze etc.);
  • le dichiarazioni di agibilità e conformità urbanistica;
  • il prezzo concordato e il consenso nel procedere con le trattative di entrambe le parti.

In questo frangente il versamento di una caparra confirmata,nel caso in cui la compravendita non andasse a buon fine a causa del rifiuto a procedere di una delle due parti, svolge una funzione di tutela sia per il venditore che per l'acquirente. Nonostante la fase preliminare, tra l'altro, il proprietario dell'immobile è tenuto a rilasciare al futuro acquirente l'attestato di prestazione energetica ovvero la sintesi di tutte le caratteristiche energetiche di un edificio, di un'abitazione o di un appartamento.

Compromesso di vendita senza notaio?

Come abbiamo visto l'intervento di un notaio è necessario affinché le due parti intendano registrare il compromesso nei pubblici registri immobiliari e sancire una data certa; è altrettanto vero che il compromesso può essere stipulato con una semplice scrittura privata ma soltanto per quanto riguarda gli immobili già costruiti. Per quanto riguarda gli immobili già costruiti, la registrazione del compromesso di vendita, infatti, può avvenire anche in forma semplice con scrittura privata; l'appello a uno studio notarile costituisce soltanto una tutela a riparo da eventuali frodi da una delle due parti oppure se non si hanno sufficienti garanzie.

Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122: "ogni contratto diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà di un immobile da costruire deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata"

Al contrario per gli immobili in fase di costruzione per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e la cui costruzione non sia ancora ultimata, il Dlgs 20 giugno 2005, n. 122, Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, dispone che il contratto preliminare sia stipulato per atto pubblico.

A cosa serve la caparra all'interno del preliminare?

La caparra è una garanzia per la tutela delle parti nell'ipotesi in cui la stessa compravendita non abbia esito positivo e viene indicata all'interno del contratto preliminare con le seguenti modalità: assegno o bonifico bancario. Se l'inadempimento della trattativa preliminare di vendita è causata dall'acquirente, il venditore ha il diritto di trattenere la somma di denaro della caparra; se invece, al contrario, il responsabile è quest'ultimo, l'acquirente può richiedere il doppio della somma versata come caparra. Di fronte a qualsiasi forma di inadempimento, ovviamente, le due parti possono agire attraverso vie legali, al fine di ottenere un risarcimento danni oppure l'adempimento del contratto

Che cos'è l'accontoA differenza della caparra, l'acconto non svolge nessuna funzione di garanzia tra le parti, è soltanto una somma di denaro destinata ad essere restituita all'acquirente stesso nell'eventualità in cui la trattativa si chiuda con un nulla di fatto. Quindi non è altro che l'anticipo sul prezzo di vendita dell’immobile oggetto della trattativa.

Se tra le due parti viene scongiurata qualsiasi forma di inadempimento, e quindi si giunge alla firma del rogito, la caparra dovrà essere restituita all’acquirente oppure tramutata come acconto sul prezzo di vendita. Un ulteriore forma di caparra, è la cosiddetta caparra penitenziale: è una quota di denaro versata dal potenziale acquirente come pagamento nell'ipotesi di recesso in base ad un accordo tra le parti.

Costo del contratto preliminare?

La registrazione del contratto preliminare prevede il versamento di un importo di 200€ tramite il modello F24 e una imposta di bollo di 16€. All'interno del contratto, la caparra sarà soggetta ad imposta di registro nella misura dello 0,50%: ad esempio con un anticipo di 30 mila euro l’imposta di registro che dovrete versare entro 20 giorni sarà pari a 150 euro.

Attivazioni utenze luce e gas

Se il contratto preliminare andrà a buon fine e con esso l'acquisto dell'immobile, l'acquirente avrà di fronte la gestione delle nuove utenze di luce e gas. Ma prima di procedere è utile sottolineare la condizione dell'immobile appena acquisito: di nuova costruzione o già abitato in passato. 

  • Utenze luce e gas
  • Allacciamento: l'immobile è di nuova costruzione e quindi i contatori di luce e gas non sono mai stati installati. Il nuovo inquilino dovrà contattare il distributore locale della zona per il preventivo oppure rivolgersi direttamente a una società di vendita per l'allacciamento e contestualmente l'attivazione delle forniture.
  • Prima Attivazione: anche in questo caso l'immobile è di nuova costruzione ma i due contatori sono stati installati ma mai attivati prima. Tramite un qualsiasi fornitore di luce e gas,con i codici dei rispettivi contatori, l'inquilino può attivare le utenze; le tempistiche massime sono di 7 giorni lavorativi per l'energia elettrica e di 12 giorni lavorativi per il gas.
  • Subentro: l'immobile ha avuto già dei precedenti inquilini che hanno disattivato le utenze; l'inquilino che ha acquisito casa può riattivare le utenze seguendo lo stesso iter della prima attivazione.
  • Voltura: le utenze sono ancora attive e non sono state disattivate dal precedente inquilino; per volturarle a suo nome il nuovo inquilino ha bisogno dei dati catastali e le bollette dell'attuale intestatario.