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Cedolare Secca: Aliquote, Vantaggi, Svantaggi e Costi

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Cos'è la Cedolare Secca? Perché scegliere questo speciale regime agevolato? Qual è la differenza tra aliquota al 10 e al 21 per cento? Oggi rispondiamo a tutti i vostri dubbi sulla Cedolare Secca tanto per proprietari come per affittuari. Inoltre specificheremo le novità del Decreto Crescita e capiremo tutti i vantaggi e svantaggi di questo regime fiscale.

L'universo immobiliario è abbastanza complesso, sia per i proprietari di case e negozi che per chi decide di traslocare. Tra cambio residenza, attivazione utenze, la to do list del trasloco perfetto, eventuale voltura o subentro, registrazione contratto d'affitto... potrai sentirti alquanto disorientato. Per questo oggi cercheremo di spiegarti in maniera semplice e diretta tutti i segreti relativi alla Cedolare Secca, un regime fiscale facoltativo che andrà comunicato al momento della registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate.


Cos'è la Cedolare Secca?

  • La Cedolare Secca in breve...
  • È un regime fiscale agevolato che prevede imposte sostitutive al 10 e al 21% sul reddito di locazione
  • Prevede un risparmio importante tanto per il proprietario come per l'affittuario
  • È un regime facoltativo
  • È applicabile anche per gli affitti commerciali

Cos'è, quindi, questa tanto osannata Cedolare Secca? Facciamo riferimento ad un regime di tassazione attraverso il quale poter assoggettare l’importo del canone che viene versato dall’affittuario non con le ordinarie aliquote Irpef ma con un’imposta sostitutiva. Ciò vuol dire che, in regime di Cedolare Secca, la tassazione per il proprietario non avviene in base al reddito ma secondo il canone incassato; l'affitturaio, invece, vedrà ridotti i costi del canone mensile che dovrà pagare.

La Cedolare Secca non è un regime fiscale automatico ma sempre facoltativo, che andrà comunicato presso l'Agenzia delle Entrate durante la registrazione di un contratto d'affitto o eventuale proroga. La Cedolare Secca, di fatto, va a sostituire l'Irpef e le relative addizionali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo.

Cedolare Secca: Aliquota al 10 e al 21 per cento

All'interno del regime di Cedolare Secca potrai beneficiare di due aliquote diverse:

  1. Cedolare Secca al 10% per tutti i contratti a canone concordato in determinati Comuni quali capoluoghi di provincia, quelli con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati, per contratti d’affitto a studenti universitari e quelli dichiarati in stato d'emergenza prima del maggio 2014
  2. Cedolare Secca al 21% per tutti i contratti a canone libero.

Attenzione all'Imposta di Registro per Cessione ContrattoRicorda che in regime di Cedolare Secca dovrai continuare a versare l'imposta di registro per la cessione del contratto. Mentre vengono escluse Irpef Regionale e Addizionale Comunale, Imposta di Registro ed Impsota di Bollo.

Cedolare Secca per Affitti Commerciali

Grazie alla Legge di Bilancio 2019, l'applicazione della Cedolare Secca è stata estesa anche agli affitti commerciali. Precedentemente era applicabile solo agli affitti per locazioni a finalità abitative (ovvero domestici). Ci sono, però, delle restrizioni nell'applicazione di questo speciale regime fiscale. La Cedolare Secca per affitti commerciali si applica alle:

  • Unità immobiliari di categoria catastale C/1-Negozi e Botteghe
  • Unità immobiliari la cui superficie complessiva (al netto delle pertinenze) non superi i 600 mq
  • Unità immobiliari il cui contratto di locazione sia successivo al 15 ottobre 2018.

L'aliquota della Cedolare Secca per locali commerciali è al 21% e si basa sul canone annuo stabilito dalle parti.

Cedolare Secca: tutti i Requisiti

Che requisiti particolari dovrà avere il tuo immobile per poter decire di entrare nel regime di Cedolare Secca? Essenzialmente i seguenti:

  • Dovrà essere un'unità abitativa appartenente alle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa A10) e sempre affittata per uso abitativo
  • Le relative perteninze come box, soffitte, garage ma solo se incluse nel prezzo dell'affitto dell'abitazione
  • Unità immobiliari di categoria catastale C/1-Negozi e Botteghe, come abbiamo visto nel paragrafo precedente

Dovrai avvisare l'affittuario del tuo immobile?Sempre, preventivamente e per legge tramite lettera raccomandata. L'unico caso in cui non dovrà avvenire la comunicazione è per affitti di durata inferiore a 30 giorni. Così facendo, in regime di Cedolare Secca, il proprietario rinuncia all'aggiornamento del canone d'affitto anche se previsto nel contratto.

Se il tuo immobile rientra nelle categorie precedenti ed hai deciso di optare per il regime di Cedolare Secca, ti servirà sapere approssimativamente a quanto ammonta tale costo. Il calcolo è molto semplice e te lo spieghiamo empiricamente attraverso un esempio molto basic. Immaginiamo che il contratto di locazione stipulato tra locatore ed affittuario sia a canone concordato e di 8.000 € annui. In questo caso l'aliquota della Cedolare Secca sarà al 10%: moltiplicando il totale dell'affitto annuo di 8.000 € per il 10% dell'aliquota, la somma che dovrai pagare all'anno sarà di 800 €.

Se, come proprietario, hai deciso di avvalerti del regime agevolato della Cedolare Secca ricorda che questo si estenderà a tutta la durata del contratto d'affitto, proroga compresa. Questo è un importante punto a favore per gli affittuari che, inoltre, potranno beneficiare di importanti sgravi fiscali. Infatti, nel contesto della Cedolare Secca, viene ammessa la detrazione canone d'affitto che è pari a 495,80 € per redditi non superiori a 15.493,71 € e di 247,90 € per redditi non superiori a 30,987,41 €. Inoltre, per chi trasferisce la redisenza, esiste un'ulteriore detrazione di 991,60 € per i primi 3 anni d'affitto.

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Cedolare Secca ed Utenze Domestiche

Il regime fiscale con Cedolare Secca è pensato, soprattutto, per affitti a medio termine e per affitti a studenti universitari. Ciò vuol dire che gli inquilini, una volta entrati in casa, potranno trovarsi di fronte una serie di situazioni differenti riguardo alle utenze. Ad esempio:

  • Se la casa è gia stata abitata in precedenza ed il contatore è attivo, la voltura sarà lo step da seguire. Ovvero un cambio di intestatario del contratto della fornitura energetica, senza interruzione dell'erogazione dei servizi
  • Con il subentro, invece, le forniture vengono attivate ex novo dopo un periodo in cui il contatore è stato disattivato.

In entrambi i casi, qualora fossi affittuario, avrai bisogno per attivare i contratti di forniture di luce e/o gas degli estremi contrattuali che dovrai inserire nell'atto sostitutivo di notorietà. Uno step obbligatorio visto che il fornitore, per legge, è tenuto ad accertare la titolarità dell'abitazione in cui verrà effettuata l'eventurale allacciamento, voltura, subentro, etc.

Affittuario e Tariffa Non ResidenteTutti gli affittuari domiciliati ma non residenti in una determinata abitazione dovranno contrattare necessariamente una Tariffa Non Residente. Il prezzo è leggermente più alto rispetto ad una tariffa residenti per questo potrebbe essere un'opzione quella di spostare la residenza.

Come e Quando si Paga la Cedolare Secca?

Aderire al regime di Cedolare Secca prevede degli step molto semplici. Dovrai:

  • Compilare l'apposita sezione del modello RLI cedolare secca
  • Presentare il modello RLI all'Agenzia delle Entrate tramite relativo software di compilazione

Tale presentazione può avvenire durante la stipula del contratto di locazione (sempre tramite modello RLI) oppure per quanto riguarda il rinnovo dell'affitto potrà essere presentata fino a 30 giorni prima della scadenza dell'annualità in corso. Lo stesso vale anche per la proroga del contratto di locazione.

Come si paga la Cedolare Secca?Tramite Modello F24 con le medesime tempestiche del versamento dell'Irpef. Per il Modello F24 dovrai utilizzare i codici: 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata, 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione, 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

La Cedolare Secca, così come l'Irpef, va pagata in acconto e in saldo. Dovrai effettuare il pagamento dell'acconto della Cedolare Secca in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro; in due rate, se l’importo supera i 257,52 euro: un primo acconto del 40% entro il 30 giugno e il restante 60% entro il 30 novembre. Il saldo, invece, verrà versato entro il 30 giugno.

Vantaggi e Svantaggi della Cedolare Secca

Di seguito una tabella che riassume brevemente i pro ed i contro del regime di Cedolare Secca. Per comprendere se questa possa fare al caso tuo doai tenere in considerazione svariati punti.

Pro e Contro della Cedolare Secca
Vantaggi Svantaggi
  • Nessun pagamento di imposta di registro durante la registrazione del contratto
  • Nessun pagamento di marca da bollo
  • Il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo
  • Impossibilità di aumento del canone per gli inquilini
  • Possiibilità di analisi diretta di subaffitti ed affitti irregolari
  • Non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni
  • Impossibilità di aumentare il canone di affitto
  • Impossibilità di richiedere la rivalutazione per adeguamento ISTAT

Cedolare Secca e Sanzioni

Il Decreto Crescita è la legge di conversione pubblicata in Gazzetta Ufficiale del 29 giugno 2019. Tra le novità relative alla Cedolare Secca ha introdotto l'abolizione della sanzione per omessa comunicazione della proroga di cedolare secca. Precedentemente, infatti, la mancata comunicazione relativa alla proroga o alla risoluzione del contratto con regime di cedolare secca avrebbe previsto una multa pari a 100 €, che sarebbero divenuti 50 € a comunicazione avvenuta con un ritardo non superiore a 30 giorni.